Mit dem Baupreisindex als einem spezifischen Preisindex wird die Preisentwicklung für Neubauten einerseits sowie für die Erhaltung von Bestandsimmobilien andererseits gemessen. Der Preisindex ganz allgemein ist eine Kennzahl in der Volkswirtschaft zur Darstellung der Entwicklung von ausgewählten Preisen.
Der Baupreisindex stellt eine Relation der Preisentwicklung für die Hausbaukosten zwischen dem Basisjahr und dem Baujahr des Gebäudes her. Das Basisjahr seinerseits ist ein definiertes Jahr als Bezugsgröße oder anders gesagt ein Vergleichsjahr zu den Folgejahren. Für die jeweilige Festlegung des Basisjahres ist bundesweit das Statistische Bundesamt, abgekürzt StBA oder Destatis, zuständig und verantwortlich. Aktuelles Basisjahr ist das Jahr 2015.
Vom Baupreisindex abzugrenzen ist der Baukostenindex, bei dem die Kosten für erbrachte Bauleistungen erfasst und ausgewertet werden. Er wird maßgeblich von den beiden Kostenarten Arbeitsleistung als Manpower und Materialien bestimmt. Zu denen gehört der Aufwand für Ausrüstung, Energie, Betriebs- sowie Bauhilfsstoffe. Alternativ wird der Baupreisindex auch als Faktorindex oder Inputpreisindex bezeichnet.
Der Baupreisindex dient vorzugsweise einer Konjunkturbeobachtung sowie der aktuellen Abbildung von Preisveränderungen. Zu den Einflussbereichen des Baupreisindexes gehören die Preisgestaltung für das einzelne Bauprojekt, die Wertermittlung für bestehende Gebäude oder die Planung einer Baufinanzierung. Letztendlich fließt der Baupreisindex auch in die Versicherungsmathematik zur Wohngebäudeversicherung ein.
Diese Preise sind im Baupreisindex enthalten
Der Baupreisindex gliedert sich in die folgenden Unterkategorien beziehungsweise Indizes:
konventioneller Neubau als Hochbau von Wohn- und Nichtwohngebäuden
- Wohngebäude
- Bürogebäude
- gewerbliche Betriebsgebäude
Neubau von Einfamilienhäusern in Fertigbau
- Einzelindex
Instandhaltung von Wohngebäuden sowie Ingenieurbau
- Instandhaltung Wohnhaus
- Instandhaltung Wohnung
- Ingenieurbau Straßen
- Ingenieurbau Brücken im Straßenbau
- Ingenieurbau Ortskanäle
Im Sprachgebrauch ist mit dem Baupreisindex derjenige für Wohngebäude gemeint, und zwar mit Blick auf die Baufinanzierung oder eine Gebäudeversicherung. Für die Indexbemessung ist immer die Summe derjenigen Kosten ausschlaggebend, die der Bauherr tatsächlich für die Bauleistung bezahlt.
Die Einzelbauleistungen des Baupreisindexes für Wohngebäude als dem viel gefragtesten Index sind Bauleistungen unterteilt in die beiden Bereiche:
- Rohbauarbeiten
- Ausbauarbeiten
Zu jeder dieser Kategorien gehören jeweils mehrere Bauleistungen. Jeweils die fünf am stärksten gewichteten von ihnen werden beispielhaft benannt.
Rohbauarbeiten
- Betonarbeiten
- Mauerarbeiten
- Dachdeckungs- und Dachabdichtungsarbeiten
- Erdarbeiten
- Klempnerarbeiten
- Zimmer- und Holzbauarbeiten
- ...
Ausbauarbeiten
- Tischlerarbeiten
- Heizanl. u. zentrale Wassererwärmungsanlagen
- Nieder- und Mittelspannungsanl. bis 36 kV
- Metallbauarbeiten
- Wärmedämm-Verbundsysteme
- Gas-, Wasser- u. Entwässerungsanl. i. v. Geb
- ...
Berechnung des Baupreisindex
Jeder Index subsumiert in übersichtlicher Form die Details und Entwicklungen in dem infrage kommenden Wirtschaftsbereich. Das geschieht nicht bis ins kleinste Einzelpreisdetail, sondern eher als eine durchschnittliche Orientierung. Für die Anwendung im Alltag entwickelt der Baupreisindex eine gewisse Wechselwirkung, weil der Indexwert selbst ebenfalls einen zumindest mittelbaren, wenn nicht direkten Einfluss auf die Preisentwicklung in der Bauwirtschaft hat. Bei langfristigen Bauprojekten ist es eine durchaus gängige Praxis, dass Anbieter ihre Baupreise an die Indexentwicklung während der Bauzeit anpassen.
Bundesweit melden mehrere Tausend repräsentativ ausgewählte Unternehmen des gesamten Baugewerbes dem für sie zuständigen Statistischen Landesamt die quartalsweise Preisentwicklung in ihrem Segment. Aktuell, also zu Beginn der 2020er-Jahre, werden die Kosten für 177 ausgewählte Bauleistungen regelmäßig erfasst. Daraus berechnet das Statistische Landesamt die durchschnittliche Preisentwicklung in seinem Bundesland.
Diese „Landesmesszahlen“ werden dem Statistischen Bundesamt gemeldet und dort zusammengeführt oder anders gesagt zusammengefasst. Das Ergebnis sind die „Bundesmesszahlen“, aus denen die einzelnen Indizes berechnet werden.
Der Preisindex für einen bestimmten Bauwerkstyp ist ein gewichteter Mittelwert aus den einzelnen Messzahlen.
Berechnungsmethode für den Baupreisindex
Die Berechnung aller deutschen Preisindizes und somit auch die des Baupreisindexes geschieht nach der Laspeyres-Methode. Infolgedessen ist auch der Baupreisindex ein Laspeyres-Index, benannt nach dem deutschen Statistiker und Nationalökonomen Ernst Louis Étienne Laspeyres. Der im Jahr 1871 entwickelte Laspeyres-Preisindex ist seitdem die Grundlage zur heutigen Berechnung von Indizes, beispielsweise am deutschen Aktienmarkt. Dabei wird ausschließlich die Preisentwicklung in dem betreffenden Zeitraum gemessen, und zwar unter Ausklammerung von jeglichen Mengenveränderungen.
Neben dem für das gesamte Bundesgebiet geltenden Baupreisindex hat jedes Bundesland seinen eigenen länderbezogenen Baupreisindex.
Die Datenerhebung als statistische Basis des Baupreisindexes und weiterer Indizes erfolgt vierteljährlich jeweils zum 1. Februar, Mai, August und November. Das Ergebnis wird etwa anderthalb Monate später auf dem Onlineportal destatis.de veröffentlicht.
Für den Preislevel der infrage kommenden Bauleistungen wird für das Basisjahr der Basiswert mit 100 Punkten zugrundegelegt. Die Durchschnittspreise für Bauleistungen der vergangenen Jahre einerseits und zukünftiger andererseits werden anhand des Basisjahres in Punkten und Prozenten dargestellt.
Dazu ein Beispiel
- Lagen die Baupreise im Vorjahr zehn Prozent unter denen des Basisjahres, dann wird im Baupreisindex ein Wert von 90 Prozent angezeigt.
- Sind die Baupreise im Folgejahr um drei Prozent gestiegen, dann wird im Baupreisindex der Wert von 103 Prozent angezeigt.
Das heißt zusammengefasst, dass der Wert des Baupreisindexes einen Entwicklungsverlauf darstellt und sich immer am Basiswert des Basisjahres orientiert; also jeweils 100 Prozent im letzten Basisjahr 2015 sowie zukünftig für das Basisjahr 2020.
Permanente Aktualisierung und Fortschreibung des Baupreisindex
Die folgenden Anwendungen in der Baupraxis machen deutlich, dass und wie wichtig der aktuelle Baupreisindex für alle Beteiligten und Betroffenen tatsächlich ist.
- Er wird zur Kalkulation von Preisangeboten sowohl für Neubau- als auch für Modernisierungs-, Renovierungs- und Sanierungsarbeiten an und in Bestandsimmobilien herangezogen.
- Der Bauherr baut seinen Kosten- und Finanzierungsplan auf der Grundlage des aktuellen Baupreisindexes auf.
- Zusammen mit weiteren Indizes dient der Baupreisindex der Immobilienbewertung.
- Der Baupreisindex ist ganz allgemein eine seriöse Grundlage für jegliche Kalkulation und zukünftige Entwicklung von Baupreisen. Wenngleich der Index keine festen Zahlen bietet und für die Zukunft auch nicht bieten kann, so ist er doch eine wertvolle Orientierung für die gesamte Bauwirtschaft.
- Für die Wohngebäudeversicherung ist der Baupreisindex ein entscheidender Richtwert zur Festlegung der zum Gebäude passenden Versicherungssumme. Als weiterer Faktor fließt in diesem Zusammenhang der Tariflohnindex für das Baugewerbe ein.
- An diesem Punkt kommt das vielen bekannte und kaum verstandene „Versicherungsjahr 1914“ ins Spiel.
- Alle maßgebenden Faktoren werden mit dem sogenannten „Wert 1914“ für die Berechnung des Wohngebäudewertes und der damit verbundenen Versicherungssumme verwendet. Dieser Wert zeigt an, was das zu versichernde Gebäude oder Bauwerk im Jahr 1914 gekostet hätte. Über den Neuwertfaktor, der unter Berücksichtigung der Indexwerte erstellt wird, lässt sich exakt ermitteln, welchen Wert die zwischen dem Jahr 1914 und heute errichtete Immobilie nach dem aktuellen Marktwert hat oder anders gesagt verkörpert.
Aktuelle Entwicklung der Baupreisindezes
Gegenüber dem Basisjahr 2015 (Wert: 100) ist der Baupreisindex in Teilbereichen bis zu 25 Punkte gestiegen.
| Bauarbeiten | Anteil (in ‰)* | 2021 | 2022 | Veränderung |
|---|---|---|---|---|
| 1) Bauleistungen am Bauwerk | 1000 | 127,0 | 147,8 | +16,4 % |
| 1.1) Rohbauarbeiten | 444,69 | 129,0 | 149,8 | +16,1 % |
| Erdarbeiten | 37,56 | 131,2 | 149,6 | +14,0 % |
| Verbauarbeiten | 0,36 | 129,5 | 147,8 | +14,1 % |
| Ramm-, Rüttel- und Pressarbeiten | 2,12 | 123,3 | 145,0 | +17,6 % |
| Entwässerungskanalarbeiten | 10,42 | 131,0 | 154,8 | +18,2 % |
| Mauerarbeiten | 104,66 | 123,6 | 138,7 | +12,2 % |
| Betonarbeiten | 173,97 | 129,4 | 153,1 | +18,3 % |
| Zimmer- und Holzbauarbeiten | 28,74 | 147,0 | 165,8 | +12,8 % |
| Stahlbauarbeiten | 6,32 | 119,2 | 142,8 | +19,8 % |
| Abdichtungsarbeiten | 12,63 | 128,4 | 150,5 | +17,2 % |
| Dachdeckungs- und Dachabdichtungsarbeiten | 41,93 | 128,3 | 153,4 | +19,6 % |
| Klempnerarbeiten | 17,39 | 128,9 | 152,2 | +17,9 % |
| Gerüstarbeiten | 8,59 | 128,4 | 141,5 | +10,2 % |
| 1.2) Ausbauarbeiten | 555,31 | 125,4 | 146,2 | +16,6 % |
| Naturwerksteinarbeiten | 4,75 | 120,6 | 134,2 | +11,3 % |
| Betonwerksteinarbeiten | 2,12 | 121,8 | 136,9 | +12,4 % |
| Putz- und Stuckarbeiten | 35,88 | 122,4 | 137,8 | +12,6 % |
| Wärmedämm-Verbundsysteme | 42,96 | 125,8 | 144,6 | +14,9 % |
| Trockenbauarbeiten | 25,37 | 123,3 | 142,5 | +15,6 % |
| Vorgehängte hinterlüftete Fassaden | 1,42 | 129,5 | 154,9 | +19,6 % |
| Fliesen- und Plattenarbeiten | 23,00 | 121,2 | 134,9 | +11,3 % |
| Estricharbeiten | 18,12 | 126,8 | 149,4 | +17,8 % |
| Tischlerarbeiten | 87,46 | 124,0 | 147,2 | +18,7 % |
| Parkett- und Holzpflasterarbeiten | 25,65 | 115,0 | 131,9 | +14,7 % |
| Rollladenarbeiten | 15,78 | 119,1 | 139,8 | +17,4 % |
| Metallbauarbeiten | 46,30 | 128,5 | 155,1 | +20,7 % |
| Verglasungsarbeiten | 9,39 | 120,3 | 145,8 | +21,2 % |
| Maler- und Lackierarbeiten, Beschichtungen | 23,16 | 122,9 | 137,7 | +12,0 % |
| Korrosionsschutzarbeiten an Stahlbauten | - | - | - | - % |
| Bodenbelagarbeiten | 5,28 | 116,6 | 132,7 | +13,8 % |
| Tapezierarbeiten | 2,43 | 124,0 | 136,3 | +9,9 % |
| Raumlufttechnische Anlagen | 11,85 | 126,8 | 149,4 | +17,8 % |
| Heiz- und zentrale Wassererwärmungsanlagen | 67,82 | 126,4 | 147,7 | +16,9 % |
| Gas-, Wasser- und Entwässerungsanl. i.v.Geb. | 42,41 | 131,6 | 154,4 | +17,3 % |
| Nieder- und Mittelspannungsanlagen bis 36 kV | 46,81 | 132,5 | 154,0 | +16,2 % |
| Blitzschutzanlagen | 2,11 | 121,6 | 142,8 | +17,4 % |
| Aufzugsanl., Fahrtreppen, Fahrsteige, Förderanl. | 4,57 | 113,2 | 129,3 | +14,2 % |
| Gebäudeautomation | 4,86 | 131,7 | 153,7 | +16,7 % |
| Dämm- und Brandschutzarbeiten an techn. Anlagen | 5,81 | 137,3 | 174,6 | +27,2 % |
Quelle: DESTATIS. Stand Mai 2023. *Wägungsanteil am Gesamtindex
Dazu einige aktuelle Zahlen
- Der Baupreisindex für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude ist bundesweit 2022 gegenüber dem Vorjahr um 16,4 Prozent gestiegen (2021: 9,1 Prozent; 2020: 1,6 Prozent).
- Zum Vergleich: die jährliche Inflation (Verbraucherpreisindex) lag 2022 bei 6,9 Prozent (2021: 3,1 Prozent; 2020: 0,5 Prozent).
Als Fazit bleibt festzuhalten
Die stark gestiegenden Baukosten gepaart mit den hohen Bauzinsen machen den Wohnungsbau zusehends unrentabel. Der Wohnungsbau befindet sich laut dem Hauptgeschäftsführer des Bauindustrie-Verbandes, Tim-Oliver Müller, „im freien Fall“.
Gleichzeitig steigt die Nachfrage nach Sozialwohnungen und bezahlbaren Wohnraum, was zu erheblichen sozialen Spannungen führen kann.
Über den Autor
Adam G. Butkiewicz
Adam G. Butkiewicz ist Geschäftsführer und Gründer der HypoChart GmbH, dem Online-Spezialisten für Vergleich und Entwicklung von Baufinanzierungszinsen.