Hausbau: Die Bauabnahme
Endlich steht Ihr Traumhaus! Die kraft- und nervenzehrenden Bautage verblassen in der Erinnerung. Alles ist bereit für den Einzug. Aber halt! Bevor Sie in Ihr Heim einziehen, ist noch die Bauabnahme fällig. Ein wichtiger, aber auch heikler letzter Schritt.
Dabei unterscheidet man zwischen der Behörden- und der Bauherrenabnahme. Bei der behördlichen Abnahme wird überprüft, ob alle Auflagen und Vorschriften erfüllt wurden.
In diesem Beitrag erfahren Sie alles Wesentliche zur Bauherrenabnahme.
Bauabnahme - was ist das?
Die Bauabnahme ist der Vorgang, bei dem Sie als Bauherr die Fertigstellung der vertraglich vereinbarten Bauleistung anerkennen. Zudem bestätigen Sie, dass das Gebäude frei von gravierenden Mängeln ist.
Sie markiert auch den Übergang von der Bau- zur Nutzungsphase sowie von der Ausführungs- zur Gewährleistungsphase. Geregelt ist die Abnahme im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 640 BGB) und in der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B).
Die Abnahme hat bedeutungsvolle, rechtliche Auswirkungen. Deshalb stellt sie einen so wichtigen Schritt dar. Die Folge:
- Die Beweislast für Baumängel geht von der Baufirma an Sie als Bauherr über (falls bei der Bauabnahme kein Vorbehalt kommuniziert wird).
- Vor der Abnahme ist der Auftragnehmer für den Schutz seiner Leistung verantwortlich (z. B. Kratzer in der Fensterverglasung durch unzureichenden Schutz auf der Baustelle), nach der Abnahme sind Sie dafür zuständig.
- Beginn der Gewährleistungsfrist: Wurde der Bauvertrag nach der VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) abgeschlossen, gilt eine Gewährleistungsfrist von 4 Jahren. Ist das nicht der Fall, gilt das Bürgerliche Gesetzbuch mit einer Frist von 5 Jahren. Zur Info: Bauverträge nach VOB sind bei öffentlichen Bauvorhaben üblich, im Privatbau kommt die VOB seltener zur Anwendung.
- Die Baufirma kann die Schlussrechnung legen.
Welche Bauabnahmen unterscheidet man?
Beim Hausbau unterscheidet man grundsätzlich zwischen 3 Formen der Abnahme:
1. Förmliche Abnahme
Bei der förmlichen Abnahme findet eine Begehung vor Ort statt. Daran nehmen Sie und Ihr Auftragnehmer (z. B. Baufirma) teil. Das Ergebnis wird anschließend in einem Abnahmeprotokoll festgehalten. Durch Ihre Unterschrift erklären Sie die Leistung für abgenommen.
In der Regel ersucht Sie der Auftragnehmer nach Fertigstellung der vertraglich vereinbarten Leistung um Durchführung der förmlichen Abnahme. Wenn allerdings noch wesentliche Mängel vorliegen, können Sie zuerst die Beseitigung der Mängel verlangen - unter Vorgabe einer Frist (üblicherweise 14 Tage). Hält der Auftragnehmer die Frist nicht ein, können Sie ein anderes Unternehmen mit der Mängelbehebung beauftragen, Schadenersatz verlangen oder vom Vertrag zurücktreten. Allerdings wollen diese rigorosen Schritte gut überlegt sein, denn nicht selten entwickelt sich daraus ein langwieriger und kostspieliger Rechtsstreit.
Für wesentliche Mängel gibt es keine eindeutige Definition. Allgemein versteht man darunter solche, die die Nutzung und Sicherheit des Bauobjekts beeinträchtigen. Dennoch muss es sich nicht unbedingt um einen Schaden handeln. Ein wesentlicher Mangel kann auch eine Abweichung von der vertraglich vereinbarten Leistung sein (z. B. die Beschaffenheit der Fassaden).
2. Fiktive Abnahme
Eine Abnahme kann auch ohne förmlichen Akt (gemeinsame Begehung, Abnahmeprotokoll) und gegen Ihren Willen erfolgen.
Als Beispiel: Ihr Auftragnehmer hat die vertraglich vereinbarte Leistung erbracht, es liegen keine wesentlichen Mängel vor. Deshalb ersucht er Sie um eine förmliche Abnahme und setzt hierfür eine angemessene Frist (12 Tage).
Wenn Sie die Bauleistung nicht fristgerecht abnehmen oder die Abnahme ohne triftigen Grund verweigern, gilt das Werk als abgenommen.
Das Gleiche trifft auch zu, wenn Sie das Bauobjekt nutzen, etwa indem Sie in Ihr Haus einziehen. Nach Ablauf von 6 Werktagen der Nutzung wird das Gebäude als abgenommen betrachtet.
3. Stillschweigende/konkludente Abnahme
Bei der stillschweigenden Abnahme machen Sie durch Ihr Verhalten deutlich, dass Sie die Fertigstellung der vertraglich vereinbarten Leistung billigen.
Beispiele für ein entsprechendes Verhalten ist die Bezahlung der Schlussrechnung ohne Mängelrüge. Wenn Sie auf eine förmliche Abnahme bestehen, sollten Sie die Schlussrechnung nie vor der Abnahme begleichen.
Bedeutung „konkludent“
Recht: aus dem Verhalten einer Person schlüssig ableitbar; sich zwingend ergeben.
Bauabnahme mit Gutachter
An der Bauabnahme nehmen in der Regel Sie als Bauherr (Auftraggeber) und eine Vertretung des Bauunternehmens (Auftragnehmer) teil.
Sie können auch einen Gutachter zur Unterstützung hinzuziehen. Er prüft, ob alle im Bauvertrag festgelegten Leistungen vollständig erfüllt sind und ob Mängel vorliegen. Die tatsächliche Abnahme muss dann jedoch von Ihnen als Bauherr erklärt werden. Sie können allerdings auch eine dritte Person (z. B. Architekt, Baugutachter) dazu bevollmächtigen. Wenn Sie ein Architektenhaus bauen, ist es üblich, dass der Architekt als Sachverständiger fungiert.
Ist die Bauabnahme Pflicht?
Ja! Sie als Bauherr sind von Gesetzes wegen verpflichtet, das Gebäude abzunehmen. Nur wenn wesentlichen Mängel vorliegen oder vereinbarte Leistungen nicht erbracht wurden, können Sie die Bauabnahme verweigern.
Wann erfolgt die Bauabnahme?
Bei einem Fertighaus oder Bauträgerhaus erfolgt die Abnahme nach Fertigstellung sämtlicher Bauleistungen. Bei einem Architektenhaus ist es durchaus auch üblich, dass eine Abnahme nach Baufortschritt erfolgt, also nach Fertigstellung bestimmter Gewerke (z. B. Haustechnik).
Jedenfalls sollte die Bauabnahme immer vor Ihren Einzug ins Haus stattfinden. Denn beziehen Sie Ihr Heim ohne Bauabnahme (z. B. weil der Mietvertrag ihrer aktuellen Wohnung ausläuft), kommt nach 6 Werktagen im neuen Haus die fiktive Abnahme zum Tragen .
Wie lange dauert die Bauabnahme?
Die förmliche Abnahme umfasst die gemeinsame Begehung (Bauherr, Baufirma, ggf. Sachverständige), die Protokollierung und die Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls.
Abhängig vom Umfang des Bauobjekts und der Mängelfeststellung dauert sie üblicherweise 2 bis 4 Stunden.
Wie viel kostet die Bauabnahme?
Wenn Sie bei der Bauabnahme einen Sachverständigen (Baugutachter) hinzuziehen, können Sie als Richtwert Kosten im Bereich zwischen 500 und 1.000 € ansetzen.
Abnahmeprotokoll
Das Abnahmeprotokoll wird im Zuge der förmlichen Abnahme erstellt. Inhalt:
- Datum und Ort der Bauabnahme
- Name des Bauherrn
- Adresse des Bauobjekts
- teilnehmende Personen
- Datum und Auftragsnummer des Bau-/Werkvertrags
- Beschreibung der abzunehmenden Bauleistungen
- Beginn und Fertigstellung der Bauleistungen
- Auflistung der wesentlichen und unwesentlichen Mängel
- Fristen zur Mängelbehebung
- ggf. Termin für einen neuen Bauabnahmetermin nach Mängelbehebung
- Vorbehalte (z. B. bei Mängeln) und ggf. Vertragsstrafen
- Beginn und Ende der Gewährleistungsfrist
- Unterschriften: Bauherr, Sachverständige, Bauunternehmer
Vorlage Abnahmeprotokoll (Word)
Eine Vorlage für ein Abnahmeprotokoll können Sie hier herunterladen:
Ablauf Bauabnahme: Reihenfolge in 9 Schritten
Bei Ihnen steht die Bauabnahme an? Im Allgemeinen läuft sie so ab:
- Nach Fertigstellung der Arbeiten informiert Sie die Baufirma, dass das Haus übergeben und die Bauabnahme durchgeführt werden kann.
- Es ist wichtig, dass Sie auf diese Mitteilung reagieren, sonst kommt es zu einer fiktiven Abnahme.
- Sie haben in der Regel 14 Tage Zeit, einen Abnahmetermin zu vereinbaren.
- Es empfiehlt sich, eine Vorbegehung zwei bis drei Wochen vor der Abnahme zusammen mit Ihrem Architekten oder einem beauftragten Bausachverständigen durchzuführen. Dabei werden die erbrachten Leistungen auf Vollständigkeit und Übereinstimmung mit den vertraglichen Vereinbarungen überprüft.
- Mängel werden protokolliert und ggf. mit Fotos dokumentiert.
- Das Protokoll übermitteln Sie dem Bauunternehmen mit der Aufforderung, die Mängel bis zum Abnahmetermin zu beheben.
- Anschließend findet ein gemeinsamer Besichtigungstermin mit dem Bauunternehmen (oder Bauträger) statt. Zu diesem Termin sollten Sie alle relevanten Unterlagen wie Pläne, Baugenehmigung, Gutachten, Gewährleistungsbescheinigungen und Garantieurkunden mitbringen.
- Liegen noch wesentliche Mängel vor, können Sie die Abnahme verweigern. Dann wird eine erneute Frist für die Mängelbehebung festgelegt, ein neuer Abnahmetermin vereinbart und im Protokoll festgehalten.
- Die Bauabnahme gilt als durchgeführt, wenn beide Vertragsparteien das Abnahmeprotokoll unterzeichnen. Durch die Unterschrift bescheinigen Sie, dass die vertraglich vereinbarten Bauleistungen fertiggestellt sind. Bei unwesentlichen Mängeln kann eine Abnahme durch eine Vorbehaltsklausel trotzdem erteilt werden.
Bauabnahme: Checkliste (PDF) Mängelbegehung
Abschließend noch eine Checkliste, die Sie für die Mängelfeststellung bei der Bauabnahme nutzen können. Haken Sie die überprüften Bereiche ab.
Da sich jedes Gebäude unterscheidet, kann diese Auflistung nur einen Rahmen vorgeben. Ergänzen Sie bei Bedarf weitere Punkte, die für Ihr Haus relevant sind.
Prüfung Außenbereich
- Dach: Dachdeckung, Schornstein, Dachfenster und Gauben, Blitzableiter, Dachrinnen
- Außenwände (Verputz, Verkleidung, Anstrich)
- Sockelisolierung am Erdreich
- Terrassen-, Balkon- und Schachtabläufe, Fallrohre
- Außenanschlüsse Elektro, Wasser, Abwasser, Internet, Gas, …
- Außenbeleuchtung
- Fugenausführung (Terrasse, Balkone, Wandanschlüsse, ...)
- Bodenplatten im Außenbereich (z. B. Terrasse)
- Außentüren (Schließprüfung, freie Zugänglichkeit)
- Briefkasten
- Carport/Garage/Stellplätze
- Außenbereich verfüllt und planiert
- frei von Bauschutt und Aushubmaterial
- Umzäunung
Prüfung Innenbereich: Raum für Raum
- Innentüren: Funktions-/Schließprüfung, Oberfläche frei von Schäden, Schlüsseln vorhanden
- Raumabmessungen gemäß Planung
- Fußböden: Fußbodenbeläge (Schäden, Ebenheit), Fliesen, Kehr-/Stoßleisten, Trennschienen zwischen unterschiedlichen Belägen
- Malerarbeiten
- Fenster: Funktionsprüfung wie kippen, öffnen, schließen, Verglasung frei von Schäden, Anschluss Fenster/Mauerwerk verfugt und dicht, Beschläge stabil und leichtgängig
- Rollläden Funktions- und Dichtheitsprüfung
- Elektro: Leuchtquellen, Steckdosen, Schalter, Geräteanschlüsse etc. laut Plan, Funktionsprüfung
- Heizung: Heizflächen (z. B. Heizkörper) fachgerecht montiert, werden gleichmäßig warm, keine Störgeräusche
Sanitärräume (WC, Bäder)
- Sanitärgegenstände und Armaturen: gemäß Ausschreibung (Fabrikat, Typ, Farbe etc.), schadlose Oberflächen
- Armaturen Funktions- und Dichtheitsprüfung
- Zubehör (Handtuchhalter, Spiegel etc.) vollständig
Treppen
- Befestigung
- Handlauf
- Stufenbelag
- Schalldämmung (beim Begehen)
Haustechnik
- Haustechnikraum (Heizung, Warmwasseraufbereitung, …)
- Rohrleitungen vollständig isoliert
- Aufhängungen schallgedämmt
- störende Geräuschentwicklung
- Unterlagen/Gebrauchsanweisungen vorhanden
Elektroinstallation
- Telefonanschluss
- Internetanschluss
- Kabel-/Antennenanschluss
- Klingelanlage, Türöffner und Gegensprechanlage
- sämtliche Geräteanschlüsse
Allgemein
- vereinbarte Sonderwünsche/Extras erledigt
- Einweisung in Anlagen und Geräte durch Handwerker
- Dokumentationsunterlagen (Bedienungsanleitungen, Garantieurkunden, Zertifikate, Planunterlagen etc.)
Bauabnahme Checkliste als Download (PDF)
Hier können Sie die Bauabnahme Checkliste zur Mängelbehebung herunterladen:
Fazit zur Bauabnahme
Nun haben Sie erfahren, welche beträchtlichen rechtlichen Konsequenzen mit der Bauabnahme verbunden sind. Auch wenn beide Vertragspartner an einem reibungslosen Ablauf interessiert sind, kommt es in der Baupraxis hierbei nicht selten zu Streitigkeiten, die insbesondere Bauherren immens belasten.
Deshalb sollten Sie stets auf eine förmliche Abnahme bestehen, am besten mit Unterstützung eines Sachverständigen. Er zeigt Fallstricke auf und unterstützt Sie bei der Mängelfeststellung. Dadurch können Sie sich schmerzliche Zusatzkosten und Nerven durch Pfusch am Bau ersparen.
