Die Baufinanzierung der Landesbausparkassen (LBS) im Check
Das tief gestaffelte Internet-Portal der Landesbausparkassen dürfte auf manchen Webseiten-Besucher recht unübersichtlich wirken. Wir haben für Sie die wichtigsten Informationen zur Baufinanzierung der LBS-Gruppe zusammengestellt.
1. Die LBS: Die Bausparkassen der Sparkassen
Die zur Sparkassen-Organisation gehörenden Landesbausparkassen betreuen etwa 9 Millionen Kunden. Im Jahr 2014 wurden von der deutschen Finanzwirtschaft Wohnbaufinanzierungen im Volumen von insgesamt 166 Milliarden Euro ausgezahlt. Davon entfielen ungefähr 8,5 Milliarden Euro (5,1 Prozent) auf die LBS und 56,6 Milliarden Euro (34,1 Prozent) auf die Sparkassen.
1.1 LBS-Produkte: Baufinanzierung und Bausparvertrag
Die LBS-Produkte Bausparvertrag und Bauspardarlehen stehen in einem engen Zusammenhang. 2014 wurden LBS-Bausparverträge mit einem Vertragsvolumen von 35,8 Milliarden Euro neu abgeschlossen (davon Wohn-Riester-Verträge 5,7 Milliarden Euro). Dies entsprach einem LBS-Marktanteil bei den Bauspar-Neuabschlüssen von 41 Prozent (Wohn-Riester: 46 Prozent).
1.2 Die regionale Zuständigkeit der einzelnen Landesbausparkassen
Jede der bundesweit neun Landesbausparkassen ist innerhalb eines regional abgegrenzten Geschäftsbereichs tätig.
- LBS Baden-Württemberg
- LBS Bayern
- LBS Hessen-Thüringen
- LBS Ost: Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen und Sachsen-Anhalt
- LBS Nord: Berlin und Niedersachsen
- LBS Rheinland-Pfalz
- LBS Saar: Saarland
- LBS-Schleswig-Holstein-Hamburg
- LBS West: Nordrhein-Westfalen und Bremen
1.3 Wirtschaftliche Selbständigkeit und regional unterschiedliche Produkte
Die einzelnen LBS agieren wirtschaftlich selbständig. Die regionalen Bauspar- und Kreditprodukte der Landesbausparkassen weisen deutliche Tarif- und Konditions-Besonderheiten auf.
1.4 Rechtliche Organisation
In rechtlicher Hinsicht sind die LBS unterschiedlich organisiert - entweder als unselbständige Geschäftsbereiche von Landesbanken oder Sparkassen, als Anstalten des öffentlichen Rechts mit eigener Rechtsfähigkeit oder als Aktiengesellschaften.
2. Das Vertriebsnetz der Landesbausparkassen
2.1 LBS-Geschäftsstellen
Kundenberatungen zu Bausparverträgen und Bauspardarlehen finden in den Geschäftsstellen der Landesbausparkassen statt. Die LBS-Ansprechpartner beraten nicht nur zu LBS-Produkten. Vielmehr erfolgt eine „ganzheitliche“ (produktübergreifende) Beratung, in die auch Sparkassen-Leistungen und ggf. Fördermittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) einbezogen werden.
2.2 Sparkassen-Filialen
Möglich ist aber auch eine Bauspar- und Baufinanzierungs-Beratung in einer Sparkassenfiliale. Künftig soll ein noch größerer Anteil der Kundenberatungen in den Sparkassen-Geschäftsstellen stattfinden.
2.3 LBS-Immobilien GmbH
Wer noch auf der Suche nach seiner Wunschimmobilie ist, der kann sich an die regional zuständige der acht LBS-Immobiliengesellschaften wenden, die als Tochtergesellschaften der jeweiligen Landesbausparkassen im Jahr 2014 etwa 33.700 Immobilien (Immobilienwert von 6 Milliarden Euro) vermittelten.
3. Direktkontakt und Beratungstermin
3.1 Service-Chat
Für fachliche Fragen steht für Kunden und Interessenten ein „Service-Chat“ bereit. Eine Angabe bestimmter persönlicher Daten ist beim Service-Chat nicht erforderlich. Chat-Interessenten wählen auf der Webseite https://www.lbs.de/unternehmen/index.jsp zunächst die für ihr Bundesland zuständige LBS aus. Anschließend steht ihnen rechts unten die Service-Chat-Box ihres Bundeslandes zur Verfügung.
3.2 Kontaktaufnahme mit einer LBS-Geschäftsstelle
Wenn Sie einen Gesprächstermin vereinbaren möchten, dann können Sie telefonisch, per Fax oder mittels E-Mail Kontakt mit einer LBS-Geschäftsstelle aufnehmen.
- Für eine persönliche Beratung tragen Sie auf der Webseite https://www.lbs.de/ im rechts oben angebrachten Fenster Ihre Postleitzahl ein. Die Funktion „Suchen“ führt Sie zur lokal zuständigen LBS-Geschäftsstelle.
- Wer an einem Telefonkontakt zur LBS interessiert ist, der gibt im bereits erwähnten Online-Fenster alternativ sein Bundesland an und erhält dann die Telefonnummer der jeweiligen Landes-LBS.
- Kontaktdaten zu LBS-Beratern und Immobilienberatern werden nach Eingabe der Wunsch-Postleitzahl angezeigt (https://www.lbs.de/beratung/b/suche/index.jsp).
- Zwecks Vereinbarung eines Beratungstermins wurde am unteren Rand der Webseite https://www.lbs.de/finanzieren/f/immobilie_finanzieren_1/index.jsp ein roter Button „Berater kontaktieren“ eingefügt. Nach Angabe Ihrer Postleitzahl erfolgt die Anzeige der nächstgelegenen LBS-Geschäftsstellen mit allen Kontaktdaten (Telefon, Fax und E-Mail-Adresse) und Öffnungszeiten der von Ihnen ausgewählten Geschäftsstelle. Auch Beratungstermine außerhalb dieser „Servicezeiten“ sind möglich.
- Die LBS-Webseite hält ferner ein Online-Kontaktformular bereit, mit dem Sie (unter Angabe Ihrer persönlichen Daten) Anfragen an die LBS richten und/oder eine Kontaktaufnahme per Telefon, E-Mail oder Fax erbitten können (https://www.lbs.de/service/bw_5/kontakt.jsp).
3.3 Kontaktaufnahme mit einer Sparkassen-Filiale
Falls Sie die Beratung in einer Sparkassen-Geschäftsstelle bevorzugen, so suchen Sie eine geeignete Filiale über https://www.lbs.de/beratung/b/suche/index.jsp unter Eingabe der Postleitzahl aus. Auf der sich öffnenden Webseite führt ein Link zu den Kontaktdaten der lokalen Sparkasse.
3.4 Online-Suche nach einer Wunsch-Immobilie
Die LBS-Webseite https://www.lbs.de/immobilien/immobiliensuche_1.jsp ermöglicht eine Umkreissuche (Such-Kriterium „Postleitzahl“) nach Wohn- und Gewerbe-Immobilien sowie nach Ferienhäusern und unbebauten Grundstücken.
4. Die Online-Rechner der LBS
Die LBS stellt mehrere Online-Rechner rund um die Themen Bausparen und Baufinanzierung bereit. Hier eine Übersicht.
4.1 LBS-Online-Rechner rund um das Bausparen
- Der „Bausparrechner“ ermittelt den zu den Bedürfnissen des Interessenten am besten passenden Bauspartarif, die geeignete Bausparsumme und die zu erwartende monatliche Belastung (https://www.lbs.de/rechner/bausparrechner.jsp).
- Der„Immobilienrechner“ gibt (auf der Grundlage des vorhandenen Eigenkapitals, der aktuellen Miete und der zusätzlich möglichen Sparleistung) Auskunft über den maximalen Immobilien-Kaufpreis (https://www.lbs.de/bausparen/bs/mein_finanzierungsbudget_berechnen/index.jsp).
- Der „Förderrechner“ zeigt auf, mit welchen staatlichen Fördermitteln der Interessent beim Bausparen rechnen kann (https://www.lbs.de/bausparen/bs/welche_foerderung_kann_ich_nutzen/index.jsp).
Tipp 1: Berechnungs-Ergebnis kritisch prüfen
Überprüfen Sie das durch den Bausparrechner berechnete Ergebnis kritisch:
Die Bauspartarife der ausgewählten LBS müssen nicht zwangsläufig besonders günstig sein. Die einzelnen Landesbausparkassen bieten individuelle Tarife mit voneinander abweichenden Konditionen an.
Tipp 2: Vergleichsangebote einholen
Sie können die Angebote verschiedener Landesbausparkassen vergleichen, indem Sie in den Bausparrechner eine Postleitzahl aus einer anderen LBS-Region eingeben.
Holen Sie aber nicht nur Vergleichsangebote von anderen Landesbausparkassen ein, sondern berücksichtigen Sie auch die Tarife privater Bausparkassen.
Tipp 3: Im Zweifelsfall beraten lassen und Bausparverträge nicht sofort online abschließen
Die LBS bietet den Online-Abschluss von Bausparverträgen an. Die Legitimationsprüfung finden dann im Postident-Verfahren statt (https://www.lbs.de/service/s/online_bausparantrag_5/index.jsp).
Vorteil eines Online-Abschlusses:
Zeitersparnis beim Abschluss eines LBS-Bausparvertrages
Nachteil:
Die Vielfalt und Komplexität der Bauspartarife erfordert oft eine eingehende persönliche
Beratung.
Mögliche Strategie für Bauspar-Interessenten
Bei Marktuntersuchungen fiel auf, dass Online-Finanzprodukte zuweilen günstigere Konditionen aufweisen als solche, die in der Geschäftsstelle eines Finanzdienstleisters angeboten wurden. Ihnen steht es frei, sich in einer Filiale beraten zu lassen und dann ggf. einen Bausparvertrag online abzuschließen, sollte dies für Sie vorteilhaft sein.
4.2 Finanzierungsrechner
- Der „Baufinanzierungsrechner“ ermittelt den Finanzierungsbedarf beim Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums. Die Zusammensetzung einer empfohlenen Baufinanzierung (aus LBS- und Sparkassen-Finanzierung sowie weiteren Darlehen) wird dargestellt und die Gesamtkreditrate errechnet (https://www.lbs.de/rechner/finanzierungsrechner.jsp).
- Als spezielle Form des Finanzierungsrechners bietet die LBS-Webseite einen „Modernisierungsrechner“ an (https://www.lbs.de/rechner/modernisieren.jsp).
- Mit weiteren Online-Tools lassen sich das Modernisierungsbudget (https://www.lbs.de/modernisieren/m/mein_modernisierungsbudget_berechnen_2/index.jsp) und die Renovierungskosten (https://www.lbs.de/modernisieren/m/modernisierungskosten_ermitteln_2/index.jsp) berechnen.
4.3 Riester-Rechner
Der „Riester-Rechner“ informiert über die Vorteile der Einbeziehung eines Wohn-Riester-Vertrages in die Baufinanzierung (https://www.lbs.de/rechner/riesterVorteilsrechner.jsp).
Vorteil eines Wohnriester-Vertrages
Bei Vorliegen der Förder-Voraussetzungen benötigen Sie ein geringeres Darlehen und zahlen weniger Kreditzinsen.
Nachteile eines Wohnriester-Vertrages
- Wohnriester-Verträge sind komplizierte Finanzprodukte. Eine Beratung ist daher unbedingt zu empfehlen. Insbesondere Kunden ohne finanzfachliche Vorkenntnisse überschauen jedoch selbst bei ausführlicher Beratung nicht immer alle Vertragsdetails und die langfristigen finanziellen Auswirkungen eines Wohnriester-Vertrages.
- Fördermittel gehen unter Umständen wieder verloren, wenn die recht starren Regeln, die mit einem Wohnriester-Vertrag verbunden sind, nicht eingehalten werden. Von großer Bedeutung sind bei Wohnriester-Verträgen insbesondere steuerlich relevante Auflagen.
Beispiel
Für Riester-Verträge gilt die sogenannte “nachgelagerte Besteuerung“. Die kalkulatorisch mit 2 Prozent angesetzten Zinsen u. a. auf Zulagen und eigene Sparbeiträge, die sich bis zum Rentenbeginn ansammeln, müssen versteuert werden – entweder als Einmalbetrag oder in Raten bis zum 85. Lebensjahr. Die erhaltenen Steuervorteile sollten daher zwecks Begleichung späterer Steuerschulden zurückgelegt werden.
5. LBS Bauspardarlehen
5.1 Grundsätzliche Voraussetzungen einer LBS Immobilienfinanzierung
Wesentliche Voraussetzungen für die Auszahlung eines LBS Immobilienkredits sind
- die Zuteilungsreife des Bausparvertrags (Zuteilungsreife bedeutet, dass der Bausparvertrag die Mindestvoraussetzungen für eine Darlehensgewährung erfüllt.),
- die tatsächliche Zuteilung durch die Bausparkasse (erst nach Erreichen einer im Vergleich zu anderen Bausparverträgen ausreichend hohen Bewertungszahl),
- ein Antrag des Bausparers auf Gewährung eines LBS Bauspardarlehens sowie
- die Kreditgenehmigung durch die LBS, welche insbesondere von der Bonität des Kreditantragstellers abhängt.
5.2 Baukredit mit LBS-Darlehen: Finanzierungsbausteine
Die Landesbausparkassen empfehlen folgende Finanzierungs-Bausteine:
- Eigenkapital: 20 bis 30 Prozent
- LBS-Bauspardarlehen (Vorfinanzierung): 20 bis 30 Prozent
- Der Nettobetrag des LBS-Bauspardarlehens beträgt maximal 60 Prozent der Bausparsumme.
- Die LBS empfiehlt stets die Nutzung der Riester-Förderung (Einbeziehung eines Wohn-Riester-Vertrags).
- Sparkassen-Darlehen: 40 bis 60 Prozent
Vorteil
Bei einer ausschließlichen Finanzierung durch LBS und Sparkasse erfolgen Beratung und Kreditvergabe „aus einer Hand“. Der Bank- bzw. LBS-Berater übernimmt alle Formalitäten und koordiniert die Finanzierungs-Leistungen aller Darlehensgeber.
Nachteile
- Wohn-Riester-Verträge unterliegen komplexen rechtlichen und steuerlichen Regelungen. Nicht in jedem Finanzierungsfall ist die Einbeziehung von Wohn-Riester-Verträgen sinnvoll.
- Bei Fokussierung der LBS-Beratung auf ein ergänzendes Sparkassen-Darlehen bleiben günstigere Kreditangebote anderer Banken möglicherweise außer Acht.
5.3 Einbeziehung einer KfW-Förderung
Ein LBS Bausparvertrag bzw. ein LBS Bauspardarlehen kann auch mit einer KfW-Förderung kombiniert werden. In Betracht kommen folgende KfW-Programme:
- Wohneigentumsprogramm (124)
- Energieeffizient bauen (153)
- Altersgerecht umbauen (159)
- Energieeffizient sanieren (167)
5.4 Kreditsummen und Beleihungsauslauf
Die gesamte Fremdfinanzierung
- muss mindestens 50.000 Euro betragen und
- darf nur höchstens 90 Prozent des Verkehrswertes bzw. Kaufpreises der Immobilie erreichen.
- Der Nettodarlehensbetrag des Bauspardarlehens darf maximal 60 Prozent der Bausparsumme betragen.
5.5 Vorzeitige Darlehens-Tilgung
- Die Allgemeinen Bausparbedingungen der Bausparkassen erlauben grundsätzlich eine jederzeitige (teilweise oder vollständige) vorzeitige Tilgung eines Bauspar-Darlehens, ohne dass Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird.
- Eine vorzeitige Rückzahlung eines Sparkassen- oder Bank-Kredits erfolgt hingegen nur nach den Bestimmungen des mit dem jeweiligen Kreditinstitut separat abgeschlossenen Kreditvertrags.
6. „Sofortfinanzierung mit Vorfinanzierungsdarlehen“
Manche Baufinanzierungs-Interessenten haben zwar bereits ihre Wunschimmobilie entdeckt, verfügen aber noch nicht über einen zuteilungsreifen Bausparvertrag. Um die Zeitspanne bis zur Zuteilung zu überbrücken, kann die LBS eine „Sofortfinanzierung“ gewähren, die durch das spätere Bauspardarlehen und das angesparte Bausparguthaben abgelöst wird.
- Die Mindestsumme einer Sofortfinanzierung beträgt 50.000 Euro.
- Die LBS-Sofortfinanzierung wird mit einer Grundschuld besichert, die 70 Prozent des Verkehrswertes nicht übersteigen darf.
Vorteil einer Sofortfinanzierung
Der Immobilienerwerb bzw. die Renovierung kann ohne Zeitverzögerung durchgeführt werden.
Nachteil einer Sofortfinanzierung
Erhöhung der Zinskosten und der Monatsbelastung durch die schnell zu tilgende Sofortfinanzierung
7. Anschlussfinanzierung als Forward-Darlehen
Wenn die Zinsbindung einer laufenden Baufinanzierung erst in einigen Jahren ausläuft und das Darlehen bis zu diesem Zeitpunkt nicht vollständig zurückgezahlt ist, dann können die aktuellen Bauzinsen durch eine Anschlussfinanzierung gesichert werden.
Informationen beim LBS-Berater
Einige Hinweise über die Anschlussfinanzierungen der LBS gibt der Anschlussfinanzierungsrechner der LBS unter https://www.lbs.de/finanzieren/f/anschlussfinanzierung_1/index.jsp. Ausführlichere Informationen sind allerdings nur beim „LBS-Berater vor Ort“ erhältlich.
Wann ist eine Anschlussfinanzierung sinnvoll?
Eine Zinssicherung durch frühzeitige Vereinbarung einer Anschlussfinanzierung kann dann zweckmäßig sein,
- wenn die Zinskosten eines nach Ablauf der Zinsbindungsfrist abgeschlossenen Immobilienkredits vermutlich höher sein werden als
- die Gesamtkosten der Anschlussfinanzierung.
Zinsbindungs-Restlaufzeiten bis ungefähr 2 ½ Jahre
Bei kürzeren Zinsbindungs-Restlaufzeiten (bis zu 2 ½ Jahren) schlägt die LBS den Abschluss eines LBS-Forward-Darlehens vor.
Zinsbindungs-Restlaufzeiten ab etwa 3 Jahren
Bei verbleibenden Zinsbindungen zwischen 3 und 8 Jahren empfiehlt die LBS den Abschluss eines Bausparvertrags, um auf diesem Weg das derzeitige Zinsniveau für die Zukunft zu sichern.
8. Aktuelle Tarife der Landesbausparkassen
Um auf der LBS-Webseite zu den aktuellen Tarifen für LBS-Bausparverträge und LBS-Bauspardarlehen zu gelangen,
- wählen Sie zunächst den Menüpunkt „Unsere Tarife – Vergleich“. Ihnen werden dann z. B. die Tarife für „Berlin“ angezeigt.
- Tragen Sie dann ggf. hinter „Tarife für..“ Ihr Bundesland ein. Es erscheint dann zum Beispiel die Tarifübersicht der LBS Baden-Württemberg.
- In der oberen Hälfte der Tarifübersicht sehen Sie nun die Tarife OHNE Wohn-Riester-Einbindung (zunächst für die Ansparphase und darauffolgend für die Darlehensphase).
- In der unteren Hälfte der Tarifübersicht sind entsprechend die Tarife MIT Wohn-Riester-Einbeziehung aufgeführt.
Beispiel: Tarifübersicht Baden-Württemberg
Dem Tarif-Beispiel der LBS Baden-Württemberg entnehmen Sie:
- In der Sparphase stellt die regional zuständige LBS sechs verschiedene Bausparvarianten zur Verfügung – jeweils in Varianten mit und ohne Wohn-Riester-Vertrag.
- In der Darlehensphase (also nach Auszahlung des Bauspardarlehens) können Kunden unter jeweils 12 Bauspar- und 12 Darlehenstypen wählen.
- Insgesamt stehen also bei nur einer einzigen Landesbausparkasse 48 Bauspar- bzw. Bauspardarlehens-Varianten bereit.
Wenn Sie nun zum Vergleich „Bremen“ (oder ein anderes Bundesland) eingeben, dann stellen sie fest, dass Tarif-Gemeinsamkeiten zwischen den einzelnen Landesbausparkassen kaum vorhanden sind. Dies gilt sowohl für die Anzahl und Bezeichnung der Tarife als auch für die Konditionsgestaltung.
9. Werbeversprechen der LBS
Bereits seit 1970 werben die Landesbausparkassen mit dem Leitsatz „Wir geben Ihrer Zukunft ein Zuhause“. Die Finanzierungen, so ein Versprechen, seien zinssicher und günstig – auch wenn sich bereits die Tarife der einzelnen Landesbausparkassen erkennbar voneinander unterscheiden.
10. LBS: Erfahrungen und Testergebnisse
10.1 Kündigungen hochverzinslicher Alt-Bausparverträge
Die extreme Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank löste bei allen Bausparkassen einen erheblichen Ertragsdruck aus. Auch die Landesbausparkassen kündigen daher zahlreiche hochverzinsliche Alt-Bausparverträge, bei denen die Inanspruchnahme eines Bauspardarlehens vom Inhaber des Bausparvertrages nicht mehr beabsichtigt ist.
10.2 Auszeichnungen der LBS
„Der fairste Makler“
Nach einer Studie des Analyseinstituts Service Value, die in der Ausgabe 12/2015 des Wirtschaftsmagazins FOCUS-MONEY veröffentlicht wurde, gehören die Immobilienmakler der LBS zu den „fairsten“ Maklern in Deutschland. Kunden bewerteten ihre Erfahrungen mit Immobilienmaklern in fünf Hauptkategorien (Leistungsqualität, Kundenservice, Preis-Leistungs-Verhältnis, Kundenkommunikation und Kundenberatung). Die Hauptkategorien gliedern sich wiederum in insgesamt 27 Einzelkriterien.
LBS Baden-Württemberg
Besonders viele Auszeichnungen erhielt die LBS Baden-Württemberg:
- Die Stiftung Warentest (Ausgabe 2/2015) zeichnete die LBS Baden-Württemberg als Testsieger in der Kategorie Beratungsqualität aus (Gesamtnote 1,8).
- Im Oktober 2015 erhielt die LBS Baden-Württemberg durch den Nachrichtensender n-tv und das Deutsche Institut für Service-Qualität den Deutschen Fairness-Preis 2015 in der Kategorie Bausparkassen.
- Von jungen Erwachsenen und Jugendlichen (Alter 13 bis 29 Jahre) wurde die LBS Baden-Württemberg zum fünften Mal hintereinander zur „Beliebtesten Bausparkasse“ gewählt („YoungBrandsAwards 2015“).
11. Zusammenfassung: Die LBS-Baufinanzierung
- Die Landesbausparkassen betreuen etwa 9 Millionen Kunden. Im Jahr 2014 zahlten die Landesbausparkassen Wohnbau-Finanzierungen im Volumen von 8,5 Milliarden Euro aus.
- Im Bundesgebiet sind neun Landesbausparkassen tätig, die über die Ausgestaltung ihrer regionalen Bauspar- und Kreditprodukte unabhängig voneinander entscheiden.
- Bundesweit werden aktuell Hunderte von LBS-Tarifen angeboten. Eine umfassende Beratung ist daher unerlässlich, um Interessenten eine fundierte Entscheidung für ein bedarfsgerechtes LBS-Produkt zu ermöglichen.
- Die LBS-Webseite erscheint wegen ihrer umfangreichen Detail-Ausführungen und zahlreicher Verweise recht unübersichtlich. Nur mit viel Zeitaufwand können sich Webseiten-Nutzer einen vollständigen Überblick verschaffen.
- Ein Tarifvergleich sollte nicht nur die neun Landesbausparkassen, sondern auch andere Bauspar- und Darlehens-Anbieter einbeziehen.
- Von Online-Vertragsabschlüssen ist eher abzuraten, wenn nicht zuvor eine gründliche Beratung erfolgt ist.
Über den Autor
Hartmut Zimmer
Hartmut Zimmer, Jurist und langjähriger Vertriebsdirektor einer deutschen Großbank, war u. a. zuständig für den Vertrieb von Baufinanzierungen und gewerblichen Krediten. Besonders intensiv befasste er sich mit den Risiken fehlerhaft konstruierter Baufinanzierungen anlässlich der Sanierung eines umfangreichen Kreditportfolios.
Hartmut Zimmer ist Autor zahlreicher Fachartikel zu Finanzprodukten und Wirtschaftsrecht.