Die Baufinanzierung der Münchener Hypothekenbank im Fokus
Die Münchener Hypothekenbank eG, München (MünchenerHyp, MHB) ist eine national und international tätige Hypotheken- und Pfandbriefbank. Innerhalb der genossenschaftlichen Bankengruppe ist die MünchenerHyp Partner der Volks- und Raiffeisenbanken bei der Kreditfinanzierung von Wohn- und Gewerbeimmobilien. Die MHB ist die weltweit einzige Hypothekenbank in der Rechtsform einer eingetragenen Genossenschaft.
Geschäftsvolumen, Mitarbeiter, Anteilseigner
Bei einer Bilanzsumme von 36,4 Milliarden Euro wies die MünchenerHyp Ende 2014 einen Kreditbestand von 28,3 Milliarden Euro und Einlagen in Höhe von 13,1 Milliarden Euro aus. Die MHB beschäftigt etwa 460 Mitarbeiter. Zu den Anteilseignern der Hypothekenbank gehören neben 800 genossenschaftlichen Kreditinstituten und Zentralbanken auch 76.000 Mitglieder.
Die Geschäftsschwerpunkte
Die MünchenerHyp bietet private und gewerbliche Baufinanzierungen mit langfristiger Zinssicherung an. Immobilienkredite werden für den Neubau, den Kauf, die Modernisierung und für Anschlussfinanzierungen bereitgestellt.
Gewerbliche Immobilienfinanzierungen erfolgen als Vermittlungsgeschäft in Zusammenarbeit mit Volks- und Raiffeisenbanken. Außerdem begleitet die MünchenerHyp großvolumige Finanzierungen im Direktgeschäft und als Konsortialpartner.
Das aktuelle Baufinanzierungsgeschäft der MünchenerHyp
- Im Jahr 2014 verzeichnete die MünchnerHyp ein Immobilienkredit-Neugeschäft von 4,4 Milliarden Euro, was einem Zuwachs von 23 Prozent gegenüber 2013 entsprach.
- Auf die private Baufinanzierung entfielen 3,4 Milliarden Euro (+ 28 Prozent). Im ersten Halbjahr 2015 stieg das Neugeschäft mit privaten Baufinanzierungen um weitere 18 Prozent auf 1,9 Milliarden Euro. Dabei kam der Hypothekenbank die allgemein starke Baufinanzierungs-Nachfrage und die besondere Kundennähe der Volks- und Raiffeisenbanken zugute.
1. Das Vertriebsnetz der MünchenerHyp
1.1 Die Genossenschaftsbanken
Die wichtigsten Vertriebspartner der MünchenerHyp sind die Genossenschaftsbanken mit ihren insgesamt 12.800 Filialen. Bundesweit elf MHB-Regionalbüros dienen als Ansprechpartner der Genossenschaftsbanken im privaten Baufinanzierungsgeschäft. Im Bereich der gewerblichen Baufinanzierung stehen der zentrale Standort in München sowie die drei Regionalbüros Berlin, Frankfurt am Main und Hamburg zur Verfügung.
1.2 Freie Finanzierungsvermittler
Freie Finanzierungsvermittler führten der MünchnerHyp im Jahr 2014 private Baufinanzierungen im Volumen von 584 Millionen Euro zu.
1.3 Schweiz: PostFinance
In der Schweiz arbeitet die MünchenerHyp intensiv mit dem im Bankgeschäft mit privaten und gewerblichen Kunden tätigen Finanzinstitut PostFinance AG, Bern zusammen, einer Tochtergesellschaft der Schweizerischen Post.
2. Bankkontakte und Beratungstermine
Wer Fragen zu den Immobilienkrediten der MünchenerHyp stellen möchte, der nimmt Kontakt zur Hypothekenbank
- per E-Mail oder
- über das Kundenservice-Telefon 089-5387-800 auf, das montags bis freitags zwischen 9 und 18 Uhr besetzt ist.
Wer hingegen ein Beratungsgespräch zu einer Baufinanzierung sucht, der vereinbart einen Beratungstermin bei
- einer regional passenden Genossenschaftsbank oder
- einem freien Finanzierungsberater.
3. Finanzierungsrechner
3.1 Finanzierungsrechner der Genossenschaftsbanken
Über umfangreiche Online-Finanzierungsrechner verfügen die Volks- und Raiffeisenbanken, nicht aber die MünchnenerHyp.
3.2 „Unverbindlicher Vorfälligkeitsrechner“
Die MHB hält für ihre Bestandskunden einen „unverbindlichen Vorfälligkeitsrechner“ bereit, mit dem ein Kreditnehmer die voraussichtlichen Vorfälligkeitsgebühren bei vorzeitiger Rückzahlung seines Darlehens ermitteln kann.
4. Baufinanzierungs-Angebote der MünchenerHyp
Zur Produktpalette der MHB gehören Festzinskredite, die als Annuitäten- oder als Tilgungsdarlehen vergeben werden.
4.1 Annuitäten-Darlehen
Annuitäten-Darlehen zeichnen sich durch eine während der gesamten Kreditlaufzeit gleichbleibend hohe Darlehensrate aus. Mit fortschreitender Tilgung verringert sich der Zinsanteil der Rate, während die Tilgungsleistung in Höhe der ersparten Zinsen immer weiter ansteigt.
In Abhängigkeit von der vereinbarten anfänglichen Tilgungsrate wird die Baufinanzierung innerhalb der Zinsbindungsfrist ganz oder aber nur teilweise getilgt. Verbleibt bei Ablauf der Sollzinsbindung eine Restschuld, so kann ein Anschlussdarlehen vereinbart werden.
4.2 Tilgungsfreie Baudarlehen
Auf tilgungsfreie Baufinanzierungen der MünchenerHyp leistet der Kreditnehmer nur Zinszahlungen. Die eingesparten Zinsen werden auf eine kapitalbildende Lebensversicherung oder auf einen Bausparvertrag eingezahlt. Das angesammelte Kapital wird zu einem späteren Zeitpunkt zur Rückzahlung des Darlehens der MünchenerHyp genutzt.
4.3 KfW Darlehen
Sowohl über die MünchenerHyp als auch über die genossenschaftlichen Partnerbanken können folgende Förderprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) beantragt und in eine Baufinanzierung einbezogen werden:
- Wohneigentumsprogramm (KfW-Programm 124)
- Energieeffizient Bauen (KfW-Programm 153)
- Energieeffizient Sanieren (KfW-Programme 151 und 152)
4.4 Das Forward-Darlehen
Forward-Darlehen dienen der Zinssicherung - entweder als Anschlussfinanzierung zu noch in der Zinsbindung befindlichen Bestandsdarlehen bei einer Genossenschaftsbank oder zur Vorbereitung einer Umschuldung zu einer Genossenschaftsbank, sobald das Darlehen bei einer Fremdbank das Zinsbindungsende erreicht hat. Umschuldungen über ein MHB-Forward-Darlehen sind ab Darlehensbeträgen von 40.000 Euro möglich.
5. Merkmale einer MünchenerHyp Baufinanzierung
Die MünchenerHyp verspricht maximale individuelle Gestaltungsmöglichkeiten bei einer Immobilienfinanzierung. Die Hypothekenbank ermöglicht z. B. während der Kreditlaufzeit mehrfach kostenlose Änderungen des Tilgungssatzes sowie flexible Sondertilgungs-Optionen.
5.1 Welche Wohnimmobilien finanziert die MünchenerHyp
Die MünchenerHyp finanziert Immobilien mit bis zu maximal 100 Prozent des Kaufpreises bzw. Marktwertes, wenn die Objekte nachfolgende Voraussetzungen erfüllen:
- eigengenutzte oder vermietete Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen
- Massiv-, Holz- und Holzständerbauweise sowie Fertighäuser
- Immobilienstandort in Deutschland
- Grundfläche von mindestens 40 Quadratmetern
- höchstens hälftiger Gewerbeanteil an der Gesamtfläche
5.2 Darlehenssummen
Die MünchenerHyp nennt keine expliziten Unter- und Obergrenzen für ihre Darlehen. Allerdings können die Vorteile bestimmter Darlehensformen erst ab einer Kreditsumme von 40.000 Euro wahrgenommen werden.
5.3 Darlehens-Laufzeiten und Zinsbindungsfristen
Bei der MünchenerHyp sind Festzinskredite mit Laufzeiten (zugleich Zinsbindungsfristen) zwischen drei und 30 Jahren erhältlich. Auf Kundenwunsch vereinbart die MHB auch länger laufende Zinsbindungsfristen (z. B. bis zur vollständigen Rückzahlung des Kredits).
5.4 Beleihungsauslauf
Die MünchenerHyp finanziert grundsätzlich Immobilienkredite bis zu einem Beleihungsauslauf von 112 Prozent, was etwa 100 Prozent des Kaufpreises einer Immobilie entspricht. Zuletzt berichtete die Hypothekenbank für das erste Halbjahr 2015 von einem unverändert hohem Eigenkapitaleinsatz ihrer Darlehensnehmer und dementsprechend recht niedrigen Beleihungsausläufen.
Im Vermittlungsgeschäft mit den Genossenschaftsbanken liegt der durchschnittliche Beleihungsauslauf von MünchenerHyp-Darlehen bei etwa 60 Prozent.
Der „Beleihungsauslauf“ gibt an, wie hoch der in Anspruch genommene Kreditbetrag im Vergleich zum Immobilienwert ist. Der von einem Kreditinstitut angebotene Darlehenszinssatz bei niedrigem Beleihungsauslauf besonders günstig. Der Beleihungsauslauf ist umso niedriger, je mehr Eigenkapital beim Immobilienerwerb eingesetzt wird und je umfangreicher ein Darlehen bereits getilgt wurde.
5.5 Mögliche Tilgungsvereinbarungen
5.5.1 Flexible Darlehenstilgung
Die anfängliche jährliche Mindesttilgung beträgt bei Baufinanzierungen der MünchenerHyp 1 Prozent. Möglich sind aber auch anfängliche Regeltilgungen von bis zu 5 Prozent p. a..
- Innerhalb einer Zinsbindungsfrist können die Kreditnehmer den Tilgungssatz drei Mal kostenlos ändern. Voraussetzung ist lediglich, dass der anfänglich vereinbarte und der neue Tilgungssatz zwischen einem und fünf Prozent liegen.
- Die MünchenerHyp bieten ihren Kunden über die vertragliche Regeltilgung hinaus auch die Vereinbarung von Sondertilgungsmöglichkeiten ab jährlich 5 Prozent und sogar bis zu 100 Prozent an. Damit erhalten Kreditnehmer die Möglichkeit, entsprechend einer sich verändernden Lebenssituation mit freier Liquidität die Restschuld, die Zinsbelastung und die Kreditlaufzeit flexibel zu verringern.
5.5.2 Tilgung bei der Darlehensform „Münchener Reverse“
Geleistete Sondertilgungen können beim MHB-Darlehen „Münchener Reverse“ bei Liquiditätsbedarf vom Darlehensnehmer sogar zurückgefordert werden. Eine Tilgungsleistung wird somit zu einer Liquiditätsreserve, die bei unvorhergesehenen Ausgaben aktiviert werden kann:
- gebührenfreie Rückforderung möglich
- bei Darlehenssummen ab 40.000 Euro
- Mindestauszahlungsbetrag 5.000 Euro
- Geleistete Sondertilgungen können in mehreren Beträgen zurückgefordert werden.
5.5.3 Flexible Tilgung: Das MHB-Darlehen „Münchener Freiheit“
Der Darlehenstyp „Münchener Freiheit“, der eine hohe Tilgungs-Flexibilität bietet, lohnt sich vor allem für Darlehensnehmer, die größere Einnahmen erwarten, die sie zur Kreditrückführung nutzen möchten:
- jährliche Sondertilgungen bis 10.000 Euro oder vollständige Darlehensrückzahlung
- 10 Jahre Zinsbindung werden von der MHB zugesagt.
Voraussetzungen:
- Darlehens-Mindestbetrag 40.000 Euro
- die vollständige Auszahlung des Darlehens der MünchenerHyp liegt mindestens drei Jahre zurück.
- mindestens ein Prozent jährliche Tilgung
5.5.4 Flexible Tilgung: Das MHB-Darlehen „Münchener Freiheit“
Kreditnehmer, die möglichst schnell über eine schuldenfreie Immobilie verfügen möchten, wählen den MHB-Darlehenstyp „Münchener Durchläufer“.
- der „Münchener Durchläufer“ gilt für wohnwirtschaftlich genutzte Immobilien.
- für Darlehensbeträge ab 40.000 Euro.
- Sollzinsbindung: ab 15 Jahre
- der Tilgungssatz wird so gewählt, dass das Darlehen zum Ende der Zinsbindungsfrist vollständig zurückgezahlt ist.
5.5.5 Tilgungsmöglichkeiten bei Forward-Darlehen der MünchenerHyp
Bei Forward-Verträgen stellt die MHB ebenfalls verschiedene Tilgungsoptionen bereit:
- jährlich bis zu 5 Prozent ab dem 2. Zinsbindungsjahr oder
- jährlich bis zu 10 Prozent ab dem 6. Zinsbindungsjahr.
Der Zusammenhang zwischen Tilgungssatz und Darlehenslaufzeit
Bei niedrigen Bauzinsen führt eine geringe Tilgungsrate zu einer besonders langen Darlehenslaufzeit. Beispiele:
- Tilgungssatz 1 % p. a. -> Darlehenslaufzeit ca. 63 Jahre
- Tilgungssatz 2 % p. a. -> Darlehenslaufzeit ca. 38 Jahre
- Tilgungssatz 3 % p. a. -> Darlehenslaufzeit ca. 27 Jahre
- Tilgungssatz 5 % p. a. -> Darlehenslaufzeit ca. 17 Jahre
5.6 MHB-Garantie: Kein Kreditverkauf
Die MünchenerHyp garantiert ihren Kreditnehmern ohne Aufpreis, eine Baufinanzierung nicht an einen anderen Gläubiger zu verkaufen, solange das Immobiliendarlehen vertragsgemäß bedient wird. Damit erhalten Darlehensnehmer der MünchenerHyp eine gewisse Gläubiger-Sicherheit für die gesamte Darlehenslaufzeit.
Info!
Anders als die MünchenerHyp verzichten einige Banken generell auf die Möglichkeit des Kreditverkaufs. Manche Kreditinstitute sind im Einzelfall gegen Zinsaufschlag, andere sogar kostenfrei zum Verzicht auf das Weiterverkaufsrecht bereit.
Banken verkaufen Kredite, wenn sie sich Liquidität verschaffen oder ihre Kreditrisiken (insbesondere bei nicht ordnungsgemäß bedienten Darlehen) verringern wollen.
Private Immobilienkredite dürfen bei Zahlungsverzug gekündigt werden, wenn der Darlehensnehmer mit zwei aufeinander folgenden Kreditraten zumindest teilweise im Verzug ist und der Zahlungsverzug bei Kreditlaufzeiten über drei Jahren mindestens 5 Prozent der Kreditsumme beträgt (§ 498 Satz 1 Nr. 1 BGB).
5.7 Gebühren und Kosten
Über die Kosten eines Immobiliendarlehens entscheidet nicht nur der Effektivzinssatz. Auch Gebühren, die von Kreditinstituten in besonderen Situationen während der Darlehens-Laufzeit verlangt werden, haben einen wesentlichen Einfluss auf die Gesamtkosten eines Kredites. Die von der MünchenerHyp berechneten, als moderat zu bewertenden Gebühren und Kosten werden im Online-Preis- und Leistungsverzeichnis aufgeführt (https://www.muenchenerhyp.de/de/privatkunden/mein_darlehen/informationen/index.html).
6. Die Werbeversprechen der MünchenerHyp
Die MünchenerHyp verspricht, ein verlässlicher Finanzierungspartner ihrer Kunden zu sein und fühlt sich dem genossenschaftlichen Grundgedanken der „Hilfe zur Selbsthilfe“ verpflichtet. Die Hypothekenbank sieht für sich eine soziale, gesellschaftliche und ökologische Verantwortung.
Eine nachhaltige Geschäftspolitik bedeutet für die MHB,
- ökonomisch verantwortungsvoll zu handeln,
- dabei ökologische Aspekte zu berücksichtigen und
- gesellschaftliche Verantwortung wahrzunehmen.
Dazu gehört für die MünchenerHyp insbesondere eine verantwortungs- und risikobewusste Kreditvergabe in der Immobilienfinanzierung. In der Wohnimmobilienfinanzierung bedeutet dies für die MünchenerHyp, dass Darlehen nur gegen ausreichende Sicherheiten und maximal bis zur Höhe des Kaufpreises vergeben werden.
Die Hypothekenbank kommt ihrer ökologischen Verantwortung dadurch nach, dass
- Kredite für Immobilien vergeben werden, die nach ökologischen Kriterien errichtet wurden.
- Außerdem fördert die MünchenerHyp Modernisierungsmaßnahmen, die zwecks Verbesserung der Energieeffizienz erfolgen.
Als Mitglied der „Genossenschaftlichen FinanzGruppe“
- unterstützt die MHB Volksbanken und Raiffeisenbanken durch “innovative und attraktive“ Finanzierungsangebote
- auch in kleineren Gemeinden und strukturschwachen Regionen.
7. Erfahrungen und Testergebnisse
7.1 MHB Baufinanzierung im HypoChart Ranking
HypoChart dokumentiert täglich die günstigsten Baufinanzierer je Zinsbindungsfrist aus über 400 Anbietern.
In den letzten 12 Monaten hat MHB keine Top-Platzierungen im HypoChart Ranking erreicht.
7.2 „Bester Baufinanzierer mit langer Zinssicherheit“
Laut „Wirtschaftswoche“ vergab die MünchenerHyp im August 2015 „die günstigsten Immobilienkredite mit 30-jähriger Laufzeit“.
7.3 Verbessertes Nachhaltigkeitsranking
Im August 2014 hob „oekom research“, eine führende Agentur für Nachhaltigkeitsrankings die Nachhaltigkeitsbewertung der MünchenerHyp auf Prime-Status an. Die Hypothekenbank gewähre Finanzierungen fast ausschließlich in Ländern mit hohen Sozial- und Umweltstandards.
7.4 “Innovativster Baufinanzierer“
Die MünchenerHyp wirbt gerne auch mit einer erhaltenen Auszeichnung als „innovativster Baufinanzierer“.
Allerdings erfolgte die Auszeichnung der Hypothekenbank als „innovativste Bank“ durch die FMH Finanzberatung bereits im Jahr 2009: Die MünchenerHyp hatte im Jahr 2008 die größte Anzahl an Produktentwicklungen auf den Baufinanzierungsmarkt gebracht.
7.4 MünchenerHyp: Banken-Stresstest nicht bestanden, Kernkapital jedoch rasch erhöht
Im Oktober 2014 überraschten Deutsche Bundesbank und BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) mit der Nachricht, dass die MünchenerHyp als einzige der geprüften Banken in Deutschland den „Bankenstresstest“ nicht bestanden habe.
Aus Basis der Bilanzdaten 2013 wies die MünchenerHyp nur eine harte Kernkapitalquote von 6,9 Prozent auf – gefordert werden von der EZB 8 Prozent. Daher verlangte die Zentralbank eine kurzfristige Erhöhung des Kernkapitals um 240 Millionen Euro.
Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung hatte die MünchenerHyp den Kernkapital-Fehlbetrag bereits ausgeglichen:
- Zwar kann die genossenschaftliche MHB eine Kapitalerhöhung nicht über den allgemeinen Kapitalmarkt finanzieren. Durch Ansprache ihrer Mitglieder und Partnerbanken gelang es der MünchenerHyp jedoch innerhalb weniger Wochen, 415 Millionen Euro zu mobilisieren (und damit deutlich mehr als die von der EZB geforderten 240 Millionen Euro).
- Die Kernkapitalquote lag Ende September 2014 sogar bei 12,3 Prozent.
8. Zusammenfassung: Die MünchenerHyp Baufinanzierung
- Die Münchener Hypothekenbank eG ist Partner der Volks- und Raiffeisenbanken bei privaten und gewerblichen Baufinanzierungen.
- Die MHB gewährt Annuitätendarlehen, endfällige Baufinanzierungen und Forward-Darlehen.
- Baufinanzierungs-Beratungen zu den Darlehen der MünchenerHyp finden in den 12.800 Filialen der Volks- und Raiffeisenbanken sowie bei freien Finanzierungsvermittlern statt.
- In der Schweiz sind MünchenerHyp-Darlehen über die Filialen der PostFinance AG erhältlich.
- Neben standardmäßigen Tilgungen bietet die MünchenerHyp Darlehensvarianten mit variablen Tilgung an.
Über den Autor
Hartmut Zimmer
Hartmut Zimmer, Jurist und langjähriger Vertriebsdirektor einer deutschen Großbank, war u. a. zuständig für den Vertrieb von Baufinanzierungen und gewerblichen Krediten. Besonders intensiv befasste er sich mit den Risiken fehlerhaft konstruierter Baufinanzierungen anlässlich der Sanierung eines umfangreichen Kreditportfolios.
Hartmut Zimmer ist Autor zahlreicher Fachartikel zu Finanzprodukten und Wirtschaftsrecht.