Hausbau: Ablauf, Dauer, Zeiten & Verzögerungen

Nach reiflicher Überlegung haben Sie den Entschluss gefasst, Ihr Haus zu bauen. Wie schon viele BauherrInnen vor Ihnen können Sie es wahrscheinlich kaum erwarten, mit Ihren Lieben in das Traumhaus einzuziehen. Verständlich!

In diesem Beitrag erfahren Sie wichtige Informationen über Bauablauf, Bauzeit und mögliche Verzögerungen. Mit diesem Wissen ausgestattet, beugen Sie Fehleinschätzungen vor, die Bauunerfahrene häufig machen.

Eines sollten Sie sich vorab im Klaren sein:

Bauphasen: Zeiten und Gewerke

Der Weg bis zum Einzug ins Eigenheim besteht aus mehreren Etappen (Bauphasen).

Der gesamte Bauablauf kann in folgende Abschnitte gegliedert werden:

Nun zu den einzelnen Bauphasen im Detail:

Phase 0: Traumphase

Am Anfang steht der Wunsch: ein eigenes Haus – ein Lebensraum, der den persönlichen Vorstellungen entspricht. Ideen schwirren im Kopf umher, Informationen und Inspirationen werden gesammelt, Gespräche geführt, Objekte besichtigt – das Bild vom Haus wird immer klarer. Und schließlich resultiert aus dem Wunsch eine Entscheidung.

Richtzeit

Die Traumphase ist stets individuell. Bei schnellentschlossenen Bauherren dauert sie wenige Monate. Weitaus häufiger zieht sie sich über ein Jahr. Und manche kommen über die Traumphase nicht hinaus, weil sie vom Bauwunsch dann doch wieder Abstand nehmen, sei es aus finanziellen Gründen oder anderen Unsicherheiten.

Phase 1: Vorbereitung/vor Baubeginn

Bevor Sie überhaupt mit dem Hausbau beginnen können, muss die Finanzierung geklärt sein, ein Baugrund vorhanden und ein Architektur-, Ingenieurbüro oder eine Baufirma mit der Planung beauftragt werden.

Diese Vorbereitungsphase setzt sich aus folgenden Schritten zusammen:

Richtzeit: 6 Monate

Beteiligte: Bank/Kreditgeber, Immobilienmakler (Grundstückssuche), Grundstücksverkäufer, Notar, Finanzamt (Grunderwerbssteuer), Architektur-/Ingenieurbüro, Baufirma

Phase 2: Planung und Baugenehmigung

Der beauftragte Planer (z. B. ArchitektIn, IngenieurIn) oder Baumeister macht sich an die Entwurfsplanung. In ersten Skizzen und Aufzeichnungen werden Ihre Vorstellungen vom Haus festgehalten, dann zeichnerisch konkretisiert, schließlich münden sie in einen Entwurfsplan. Dieser bildet die Grundlage für die Kostenschätzung.

In weiterer Folge wird mit der Erstellung der Einreichunterlagen für die Baugenehmigung begonnen. Denn ohne Baugenehmigung kein Hausbau. Die Einreichunterlagen werden der örtlichen Baubehörde überbracht. Welche Unterlagen genau verlangt werden, unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland.

Während der Baugenehmigungsphase kann bereits mit der Ausführungsplanung begonnen werden. Diese umfasst z. B. das Zeichnen detaillierter Pläne, welche für die Ausführung auf der Baustelle erforderlich sind.

Während Entwurfs- und Einreichpläne in der Regel im Maßstab 1:100 gezeichnet werden, sind Ausführungspläne im Maßstab 1:50 und Detailpläne in einem noch größeren Maßstab dargestellt.

Auf Basis der Ausführungspläne wird ein Leistungsverzeichnis ausgearbeitet, das den Firmen der einzelnen Gewerke als Angebotsunterlage dient.

Die Planungsphase setzt sich also aus folgenden Schritten zusammen:

Richtzeit: 3 bis 9 Monate

Beteiligte: Architektur-/Ingenieurbüro, Statiker, evtl. Fachplaner (Heizung-/Sanitär, Elektro), Baufirma, Baubehörde

Phase 3: Rohbau

Nach Erteilung der Baugenehmigung und Beauftragung der Firmen kann endlich mit dem tatsächlichen Bauen begonnen werden. In dieser Phase wird der Rohbau errichtet bestehend aus Fundament, Wänden und Dachkonstruktion.

Nach Fertigstellung der Dachkonstruktion (ohne Dachdeckung) wird in der Regel das Richtfest abgehalten.

Die einzelnen Rohbau-Etappen:

Richtzeit: 1 bis 2 Monate

Beteiligte: Baufirma, Zimmerleute

Phase 4: Innenausbau

Nachdem die Außenhülle Ihres Gebäudes steht, kommen die Ausbauarbeiten dran. Hier greifen mehrere Gewerke ineinander und sind je nach Zeitplan parallel auf der Baustelle tätig.

Auch wenn die Spenglerarbeiten, das Verputzen der Außenfassade und die Gestaltung der Außenanlage das Gebäudeäußere betreffen, werden sie aufgrund des chronologischen Ablaufs üblicherweise dem Innenausbau zugeordnet.

Die Innenausbau-Arbeiten umfassen:

Richtzeit: 3 bis 6 Monate (je nach Ausstattung)

Beteiligte: Spengler, Dachdecker, Fenster- und Türenbauer, Heizungs-/Sanitärinstallateur, Elektriker, Stuckateur/Trockenbauer, Maurer, Maler, Fliesenleger, Bodenleger, Tischler, Metallbauer, Gartenbau

Phase 5: Prüfung/Abnahme

Die Bauabnahme umfasst die behördliche Überprüfung und die Abnahme der Bauleistungen:

Die Bauabnahme ist ein Rechtsakt. Damit sind Sie offiziell Hausbesitzer. Mit der Abnahme geht die Beweislast an Sie über: Stellen Sie einen Mangel fest, müssen Sie beweisen, dass die Firma hierfür verantwortlich ist. Zudem beginnt mit der Endabnahme die Gewährleistungsfrist.

Richtzeit: 1 - 3 Tage

Beteiligte: Architekt/Bausachverständiger, Baubehörde, jeweils Vertreter der am Bau beteiligten Firmen

Hausbau: Bauzeit (durchschnittlich)

Die Dauer von der Planung bis zum Einzug wird von den meisten BauherrInnen unterschätzt. Das liegt vielfach auch daran, dass vorab nur die reine Bauzeit in Betracht gezogen und die Planungs- und Einreichzeit außer Acht gelassen wird.

Nachdem Sie nun einen Überblick über die einzelnen Bauphasen erhalten haben, können Sie die Dauer für den Bau eines Einfamilienhauses besser nachvollziehen.

Aus den vorgenannten Richtwertaufstellungen ergibt sich nun zusammenfassend eine annähernde Gesamtzeit (Planung inkl. Bauausführung):

Bedenken Sie, dass es sich hierbei nur um grobe Richtwerte handeln kann, da die jeweilige Dauer von zahlreichen Faktoren abhängig ist, u. a. auch von Bauverzögerungen. Dazu gleich mehr.

7 Bauverzögerungen

Nun ist ein Plan erst einmal nur ein Vorhaben. Es gibt zahlreiche Gründe, warum es zu Behinderungen im Bauablauf kommen kann. Zu den häufigsten Bauverzögerungen zählen:

Wie Sie Bauverzögerungen vorbeugen und sich dagegen absichern, können Sie hier nachlesen:

→ Gründe für Bauverzögerungen im Hausbau

Bauzeitenplan (Einfamilienhaus, Excel)

Auch beim Hausbau ist ein gutes Zeitmanagement gefragt. Das gilt insbesondere für die Koordination der verschiedenen Gewerke. Manche Arbeiten können nur nacheinander durchgeführt werden, andere wiederum können auch parallel auf der Baustelle stattfinden.

Ein wichtiges Steuerungsinstrument für die Planung und Kontrolle des zeitlichen und organisatorischen Bauablaufs stellt der Bauzeitenplan (auch Bauzeitplan genannt) dar. Beim Einfamilienhausbau wird er in der Regel vom Architekten oder dem Bauleiter in Abstimmung mit Ihnen aufgestellt.

Im Bauzeitenplan sind sämtliche anfallende Arbeitsabschnitte von Baubeginn bis zur Fertigstellung chronologisch dargestellt.

Kommt es zu terminlichen Abweichungen – z. B. aufgrund ungünstiger Wetterverhältnisse –, wird der Bauzeitenplan entsprechend aktualisiert.

Hier können Sie eine Vorlage (Excel) für einen Bauzeitenplan kostenlos herunterladen:

Gratis: Vorlage Bauzeitenplan

Hausbau – die beste Zeit

Eine Frage, die sich die meisten angehenden Bauherren stellen:

Wann ist die optimale Zeit, um mit dem Hausbau zu beginnen?

Baubeginn Frühling:

Grundsätzlich empfiehlt sich der Frühling als Startzeitpunkt. Dann steht der Rohbau bei reibungslosem Bauablauf bis zum Ende des Sommers. Vor Winterbeginn ist das Haus winterfest.

Allerdings sollten Sie berücksichtigen, dass im Frühling die Bausaison intensiv anläuft. Oft sind Handwerksbetriebe mit vollen Auftragsbüchern gerade in dieser Zeit schon lange im Voraus ausgebucht. Auch die Materialpreise ziehen in dieser Zeit häufig an, was zu Mehrkosten führen kann.

Baubeginn Sommer:

Natürlich ist auch ein Baubeginn im Sommer ohne weiteres möglich. Aufgrund der kürzeren Spanne bis zum Winter resultiert daraus häufig ein höherer Zeitdruck auf der Baustelle. Wenn sich die einzelnen Gewerke an die vereinbarten Termine halten und keine anderweitigen Verzögerung eintreten, ist ein Baubeginn im Sommer durchaus praktikabel.

Baubeginn Herbst:

Soll nur der Rohbau vor dem Winter stehen, kann auch im Herbst mit dem Bauen begonnen werden. Das hat den Vorteil, dass in dieser Baunebensaison die Handwerksbetriebe eher freie Ressourcen zur Verfügung haben. Auch die Materialpreise sind oft günstiger als in der Bauhauptsaison.

Bauablauf: 2 wichtige Tipps

Abschließend noch zwei wichtige Praxistipps, mit denen Sie sich beim Hausbau viel Zeit, Nerven und Kosten ersparen können.

Tipp 1: Wer schreibt, der bleibt!

Nicht selten kommt es zwischen Bauherren und Auftragnehmern zu Auseinandersetzungen und Missverständnissen. Im ungünstigsten Fall entwickeln sich daraus Streitigkeiten, die vor Gericht landen.

Deshalb sollten Sie sich unbedingt das in der Baubranche gängige Sprichwort zu Herzen nehmen:

„Wer schreibt, der bleibt!“

Das bedeutet: Wenn Sie etwas schriftlich nachweisen können, sitzen Sie in Konfliktsituationen am längeren Hebel. Darum sollten Sie alle getroffenen Vereinbarungen und Aufträge schriftlich dokumentieren.

Tipp 2: Bauablauf in Bildern festhalten

Haben Sie einen Architekten mit der Baubegleitung beauftragt, ist es seine Pflicht, ein Bautagebuch zu führen. Wie eben angeführt, sollten Sie auch selbst besondere Vereinbarungen und Vorkommnisse am Bau schriftlich festhalten.

Zusätzlich empfiehlt es sich, den Bauablauf mit Bildern und Videoaufzeichnungen zu dokumentieren. Denn wie heißt es so schön:

„Ein Bild sagt mehr als tausend Worte.“

Schon oft konnten mit Fotos die Ursachen später auftretender Mängel schnell ausgeforscht werden.

Bauablauf: Checkliste

Der Baustellenablauf ist wie ein Getriebe, bei dem ein Zahnrad ins andere greift.

Läuft ein Zahnrad nicht reibungslos, bremst das gesamte Getriebe. Auf den Baufortschritt übertragen: Kommt es zu Bauverzögerungen, z. B. weil eine Firma Lieferschwierigkeiten hat, kann das den gesamten Bauablauf ausbremsen.

Diese abschließende Checkliste stellt nochmals die einzelnen Etappen dar. Drucken Sie sie aus, heften Sie die Liste an eine gut sichtbare Stelle und haken Sie die erledigten Schritte ab. So behalten Sie die Übersicht über anstehende Arbeiten und erfreuen sich an den abgehakten Etappen.

Download: Checkliste Bauablauf

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