Hausbau: Kosten & Nebenkosten, die auf Sie zukommen (inkl. Checkliste)

Sie haben einiges an Kapital angespart und wollen nun endlich Ihren Traum vom Eigenheim in die Realität umsetzen? Glückwunsch!

Aber Achtung – vorab sollte Ihnen bewusst sein, welche Kosten auf Sie zukommen. Nicht wenige Bauherren und Baufrauen haben eine böse Überraschung erlebt, weil sie in ihrer Budgetplanung einige Kostenstellen – insbesondere Nebenkosten – nicht berücksichtigt haben. Im ungünstigsten Fall resultiert daraus eine Verschuldung, die lange belastet.

In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Ausgaben beim Hausbauen anfallen. Mit diesem Wissen sind Sie bestens gerüstet, um finanzielle Fallstricke zu umgehen.

Wovon die Baukosten abhängen

Wie viel Sie Ihr Traumhaus letztlich kostet, hängt von zahlreichen Faktoren ab.

Dazu zählen:

Kostenarten: Grundstück, Hausbau, Nebenkosten

Die Gesamtkosten für Ihr Traumhaus setzen sich grundsätzlich aus drei Ausgabearten zusammen:

Die folgende Grafik stellt annähernd die Kostenverteilung beim Hausbau dar. Achtung: Die anteilsmäßige Verteilung der jeweiligen Kosten kann je nach Region, Grundstückslage, Haustyp, Bauweise etc. unterschiedlich ausfallen.

1. Grundstückskosten

Ohne Grundstück kein Hausbau. Sollten Sie in der glücklichen Lage sein und bereits über einen erschlossenen Baugrund verfügen (z. B. durch Erbbesitz), entfällt bzw. reduziert sich dieser Kostenanteil.

Worauf Sie bei der Grundstückssuche achten müssen und wie Sie einen passenden und leistbaren Baugrund finden, können Sie hier nachlesen: Grundstück (Baugrundstück): Kosten, Tipps & Checklisten

2. Baukosten (Errichtungskosten)

Vereinfach formuliert umfassen die reinen Baukosten sämtliche Zahlungen, die Sie an die unmittelbar an der Errichtung des Gebäudes beteiligten Unternehmen (z. B. Handwerker) entrichten.

Hierzu zählen etwa Ausgaben für:

3. Baunebenkosten

Zu den Baunebenkosten zählen alle Kosten, die zusätzlich zum Grundstückspreis und zu den reinen Baukosten anfallen.

Viele Hausbauer unterschätzen die Baunebenkosten und fallen dann aus allen Wolken, wenn Rechnungen einlangen, die sie in ihrer Budgetplanung nicht berücksichtigt haben.

Welche Baunebenkosten tatsächlich zum Tragen kommen, hängt von verschiedenen Faktoren ab, u. a. vom Bundesland und der Region, von der Lage, Beschaffenheit und Größe des Grundstücks, vom Bauobjekt selbst und Ihren individuellen Präferenzen in der Ausführung.

Die Nebenkosten können nach Erwerbs- und Bauphasen wie folgt untergliedert werden.

Nebenkosten Grundstückskauf:

Nebenkosten Baugenehmigung und Bauvorbereitung:

Nebenkosten nach dem Hausbau:

18 Baunebenkosten und Richtwerte

Nun zu einer detaillierten Erläuterung der genannten Nebenkosten:

1. Maklerprovision

Haben Sie einen Makler mit der Grundstückssuche beauftragt, wird eine Maklerprovision fällig, deren Höhe regional variiert.

Gemäß der gesetzlichen Neuregelung vom 23.12.2020 kann eine Teilung der Maklerprovision zwischen den Vertragsparteien erfolgen. Dabei zahlen Käufer und Verkäufer je die Hälfte.

2. Notargebühren / Grundbucheintrag

Für einen rechtskräftigen Grundstückskauf beurkundet der Notar den Kaufvertrag. In der Regel übernimmt er auch den Grundbucheintrag.

3. Grunderwerbsteuer

Sobald Sie den Grundstückskaufvertrag abschließen, wird eine Grunderwerbsteuer fällig. Die Höhe richtet sich nach dem jeweiligen Bundesland:

4. Baugenehmigungsverfahren

Beim Baugenehmigungsverfahren wird der Bauantrag z. B. vom Architekten bei der Behörde (Stadt-, Gemeindeverwaltung, Bezirksamt oder Landeskreisverwaltung) eingereicht. Werden alle Erfordernisse erfüllt, ist die Behörde verpflichtet, eine schriftliche Baugenehmigung (Baubewilligung) zu erteilen.

Die Kosten setzen sich aus den Gebühren für den Bauantrag und die Erstellung der Einreichunterlagen zusammen.

5. Bauvertragsprüfung

Es empfiehlt sich eine Prüfung des Bauvertrags, den Sie mit dem Bauunternehmen schließen. Häufig sind darin Vertragslücken und Fallstricke enthalten, die Sie als juristischer Laie nicht erkennen und die Ihnen später viel Geld, Ärger und Nerven kosten können.

Prüfexperten (Architekten, Ingenieure, Fachanwälte) finden Sie z. B. über die Verbraucherzentralen und den TÜV.

6. Vermessung

Für den Bauantrag können Vermessungen erforderlich sein (z. B. Grundstücksvermessung, Einmessungen für das Katasteramt). Hierfür bedarf es die Beauftragung eines Vermessungsbüros.

7. Bodengutachten

Eine ungünstige Bodenbeschaffenheit kann zu unvorhergesehenen Mehrkosten führen, etwa wenn der Baugrund erst durch bauliche Zusatzmaßnahmen tragfähig gemacht werden muss.

Liegt das Grundstück in einem erschlossenen Baugebiet, ist ein Gutachten nicht notwendig, da der Baugrund bereits ausreichend geprüft wurde.

Die Kosten eines Bodengutachtens hängen u. a. von der Grundstücksgröße und dem Analyseaufwand ab.

8. Prüfstatiker

Einige Gemeinden schreiben den Bauherren einen Prüfstatiker vor. Dieser kontrolliert vor Baubeginn die gesamte Statik des geplanten Hauses und hält das Ergebnis in einem Prüfbericht fest.

9. Erschließung des Grundstücks / Gebäudes

Jedes Haus muss an das öffentliche Versorgungsnetz (z. B. Strom, Wasser, Abwasser, Straßennetz) angeschlossen werden. Dabei unterscheidet man zwischen öffentlicher und privater Erschließung.

Die öffentliche Erschließung umfasst die Anbindung des Grundstücks an das Versorgungsnetz, die private Erschließung den Anschluss des Gebäudes.

Je näher das Versorgungsnetz an der Grundstücksgrenze bereits vorhanden ist, desto günstiger die öffentlichen Erschließungskosten.

10. Abriss- und Baumfällarbeiten

Befinden sich auf Ihrem Baugrundstück noch Altbauten oder Bäume, müssen Sie bei der Nebenkostenaufstellung auch die Kosten für den Abriss, das Fällen und die Entsorgung berücksichtigen.

Abhängig von der Beschaffenheit der Vegetation bzw. der abzutragenden Gebäudeteile können die Kosten stark variieren. Holen Sie sich am besten verschiedene Angebote ein.

11. Baustelle einrichten

Jede Baustelle erfordert eine Zufahrt sowie Baustrom und Wasser. Die Baustelleneinrichtung ist üblicherweise bereits im Leistungsumfang der Baufirma enthalten (überprüfen!).

12. Architektenhonorar

Bei einem Fertighaus fallen die Architektenkosten weg. Wenn Sie hingegen Ihr Gebäude von einem Architekten planen lassen, kommt zu den Baunebenkosten auch das Architektenhonorar hinzu.

Die Honorarhöhe hängt von den Gesamtbaukosten, der Komplexität Ihres Hauses und vom beauftragten Leistungsumfang (Leistungsphasen) ab.

Die Berechnung des Architektenhonorars erfolgt in der Regel über die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI).

13. Bauleitung / Baubegleitung

Eine Baubegleitung durch einen Bauchsachverständigen ist durchaus sinnvoll, um etwa Baumängel, Schäden und Bauverzögerungen vorzubeugen. Bauen Sie ein Architektenhaus, erfolgt die Baubegleitung und Qualitätsüberwachung üblicherweise durch den Architekten.

Bauen Sie ohne Architekt, empfiehlt sich die Baubegleitung durch Beauftragung eines Bausachverständigen. Die Abrechnung erfolgt meist nach Stundensatz.

14. Erdarbeiten

Bevor mit dem Bauen begonnen werden kann, muss der Oberboden abgetragen bzw. die Baugrube (bei einem Haus mit Keller) ausgehoben werden. Abhängig von der Bodenbeschaffenheit können die Kosten für die Erdreicharbeiten stark divergieren.

Grober Richtwert für ein Einfamilienhaus mit ca. 100 m² überbauter Fläche: 30.000 €

15. Bauzeitzinsen

Die meisten Hausbauer benötigen Fremdkapital und nehmen hierzu einen Baukredit in Anspruch.

Bauzeitzinsen sind jene Zinsen, die für den bereits ausgezahlten Darlehensanteil anfallen, und zwar von der ersten Auszahlung bis zum Hauseinzug. Auch gegebenfalls fällige Bereitstellungszinsen für noch nicht ausgezahlte Darlehensanteile fallen unter die Bauzeitzinsen.

16. Versicherungen

Sie als BauherrIn sind für Schäden verantwortlich, die beim Hausbau auftreten. Deshalb sollten Sie sich unbedingt mit Versicherungen vor Schadensersatzansprüchen absichern.

Welche Versicherungen sinnvoll sind und was es dabei zu beachten gilt, können Sie hier nachlesen: Sinnvolle Versicherungen für Bauherren

17. Außenanlagen

Die Kosten für die Außenanlage hängen primär von der Flächengröße, der Gestaltung und der individuellen Präferenzen ab und können deshalb stark abweichen.

18. Innenausbau

Bei einem schlüsselfertigen bezugsfertigen Haus sind die Innenausbaukosten (Küche, Bodenbeläge, Malerarbeiten etc.) bereits inkludiert. Bei den meisten anderen Häusern ist das nicht der Fall. Dann sind sie den Baunebenkosten anzurechnen.

Abhängig von der Wohnfläche sowie Ihren Wünschen in Bezug auf Ausstattung, Material und Ausführung (luxuriös oder schlicht) variiert auch die Preisspanne.

Wenn das Kapital nicht ausreicht

Wurden bei der Budgetplanung wesentliche Kosten nicht berücksichtigt, führt das im ungünstigsten Fall zu einem Baustopp.

Um diesen zu verhindern, ist häufig eine Nachfinanzierung durch die kreditgebende Bank erforderlich. Sollte die Bank eine solche gewähren, dann aber meist mit hohen Zinsen. Stattdessen kann die Aufnahme eines Privatkredites bei Verwandten die kostengünstigere Alternative sein.

Kosten sparen beim Hausbau: 7 Tipps

1. Eigenleistung einbringen

Sind Sie handwerklich geschickt und haben Zeitressourcen, können Sie durch Eigenleistung erhebliche Kosten einsparen. Denn je mehr Arbeiten sie selbst ausführen, desto weniger müssen Sie auf (teure) Fremdleistungen zurückgreifen. Wenn Sie zudem fleißige Bauhelfer in Ihrem Freundes- und Bekanntenkreis haben, umso besser.

Beispiele für Eigenleistungen am Bau:

Allerdings gibt es Arbeiten, die besondere Fachkennnisse erfordern. Dazu zählen z. B. die Gewerke Elektro, Heizung und Sanitär. Diese sollten Sie deshalb unbedingt Profis überlassen.

2. Angebote vergleichen

Holen Sie für sämtliche ausgeschriebene Bauleistungen mehrere Angebote ein. Sie werden überrascht sein, wie sehr die Preise vielfach voneinander abweichen.

Lassen Sie sich beim Angebotsvergleich von einem Experten (z. B. Architekt) unterstützen, der die Preise aufgrund seiner Erfahrung und seines fachlichen Wissens besser bewerten kann. Denn das günstigste Angebot muss noch lange nicht das beste sein. Nicht umsonst gilt das geflügelte Sprichwort:

„Wer billig baut, baut meistens teurer!“

3. Über Anbieter informieren

Holen Sie Informationen über die Unternehmen ein, bevor Sie diese beauftragen. Vielleicht haben Sie im Bekanntenkreis Bauherren, die bereits sehr gute oder eben schlechte Erfahrungen mit der jeweiligen Firma gemacht haben. Diese Erfahrungsberichte sind eine wichtige und hilfreiche Entscheidungsgrundlage.

Hat der Billigstanbieter mehrere negative Bewertungen? Dann doch lieber den etwas teureren Anbieter nehmen und sich dadurch mit hoher Wahrscheinlichkeit Ärger, Zeit und Mehrkosten ersparen.

4. Wohnfläche reduzieren

Die Reduzierung der Nutzfläche zählt neben der Eigenleistungserbringung mit zum größten Einsparpotenzial beim Hausbau.

Grundsätzlich sollten Sie nur so groß bauen, wie es Ihrem tatsächlichen Bedarf entspricht. Denn jeder Quadratmeter Wohnfläche kostet Geld.

Wie Sie Ihren optimalen Wohnflächenbedarf ermitteln, können Sie hier nachlesen: Raumaufstellung: Räume (Raumliste) und Grundrissplanung

Stellen Sie fest, dass das vorgesehene Budget nicht ausreicht, werfen Sie vor Baubeginn nochmals einen genaueren Blick auf die Grundrisspläne.

5. Bodenplatte statt Keller

Auch der Keller stellt einen erheblichen Kostenfaktor dar. Natürlich ist er oft sinnvoll, insbesondere für Stauraum und zur Unterbringung von Technik-, Lager- und Arbeitsräumen.

Wenn Sie über ein größeres Baugrundstück verfügen, kann der Verzicht auf eine Unterkellerung zur Kosteneinsparung angedacht werden.

6. Carport statt Garage

Die Kosten für einen Carport sind im Vergleich zu einer Garage deutlich niedriger. Wenn Sie auch mit einem Carport zufrieden sind, lässt sich damit weiteres Sparpotenzial schöpfen.

7. Förderungen nutzen

Informieren Sie sich bereits bei der Budgetplanung über Förderprogramme, Zuschüsse und Steuervergünstigungen. Um rechtzeitig vor Baubeginn in den Genuss von Förderungen zu kommen, müssen diese oft frühzeitig beantragt werden.

Förderprogramme gibt es sowohl vom Bund (z. B. KfW-Förderung, BAFA-Förderung, BEG-Förderung, Wohn-Riester, Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmersparzulage, Baukindergeld) als auch von den Ländern und auf kommunaler Ebene.

Um sich einen Überblick zu verschaffen, nutzen Sie am besten Förderdatenbanken:

Checkliste: Hausbau Kosten

Seien Sie sich bewusst, dass der Hausbau wohl die größte Investition Ihres Lebens sein wird. Deshalb sollten Sie bei der Kostenplanung besondere Sorgfalt walten lassen. Das setzt allerdings die Kenntnis voraus, welche Kosten auf Sie zukommen.

Mit dieser abschließenden Hausbau Kosten Checkliste können Sie sich die Kostenstellen nochmals vor Augen führen. Markieren Sie darin jene Kosten, die für Sie relevant sind.

Gratis: Checkliste Hausbau Kosten

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