Die Baufinanzierung der Degussa Bank AG
Die Degussa Bank AG ist eine Universalbank mit Hauptsitz in Frankfurt am Main. Mit einer Bilanzsumme von 5,5 Milliarden Euro, 800 Mitarbeitern und 670.000 Privatkunden (Ende 2015) zählt die Degussa Bank zu den kleineren überregional tätigen Kreditinstituten. Wir sagen Ihnen, für wen eine Baufinanzierung der Degussa Bank interessant sein könnte:
- In Deutschland betreut die Commerzbank 11 Millionen Kunden (Ende 2021).
- Die mehrheitlich zur Commerzbank gehörende mbank ist eine polnische Digitalbank, die über 5,5 Millionen Kunden vor allem in Polen sowie in der Slowakei und in Tschechien verfügt.
Baufinanzierungen sind für die Commerzbank von großer Bedeutung, da sie wegen der langen Vertragslaufzeiten zu einer starken Kundenbindung führen. Allerdings betätigt sich die Commerzbank im Baufinanzierungsgeschäft vor allem auch als Kreditvermittler.
In ihrem Geschäftsbericht für das Jahr 2021 berichtet die Commerzbank von „deutlichen Ergebniszuwächsen infolge des weiter gestiegenen Kreditportfolios, insbesondere (auch) bei privaten Baufinanzierungen.“
1. Die Geschäftsphilosophie der Degussa Bank: Alleinstellungsmerkmal „WorksiteBank“
Die 1873 als Konzern-Abteilung entstandene Degussa Bank („Deutsche Gold- und Silber-Scheide-Anstalt“) wurde 1979 zunächst als GmbH ausgegründet, bevor sie 2014 die Rechtsform einer Aktiengesellschaft erhielt.
Die Degussa Bank betreut Firmen- und Privatkunden. Das Geschäftsmodell des Kreditinstituts basiert seit über 50 Jahren auf der räumlichen Nähe zwischen Bankfiliale und Arbeitsplatz der Kunden. Die Degussa Bank bezeichnet sich daher als „Deutschlands einzige WorksiteBank“, die Filialen („Bankshops“) an Unternehmens-Standorten und auf dem Gelände von Industrieparks („Worksites“) unterhält.
Im Privatkunden-Geschäft legt die Bank einen Schwerpunkt auf die Betreuung von Mitarbeitern der an den Filialstandorten ansässigen Unternehmen. Das Geschäftskonzept des Kreditinstituts basiert auf einer vom Kunden-Arbeitsplatz aus schnellen und bequemen Erreichbarkeit der Bank-Geschäftsstellen.
2. Die Degussa Bank als Baufinanzierungs-Institut
Das Kreditvolumen der Degussa Bank lag Ende 2015 bei 3.974 Millionen Euro (2014: 4.428 Mio. Euro). Davon entfiel der überwiegende Teil auf Privatkunden-Kredite, deren Bestand allerdings seit einigen Jahren kontinuierlich abnimmt (2015: 2.850 Mio. Euro, 2014: 3.009 Mio. Euro, höchstes Volumen im Jahr 2010: 3.478 Mio. Euro)
Der Geschäftsschwerpunkt im Kreditgeschäft der Degussa Bank liegt bei den Immobilienkrediten. 2.296 Millionen Euro des Aktiv-Bestandsvolumens des Kreditinstituts entfielen 2015 auf Hypotheken-Darlehen (2014: 2.248 Mio. Euro, 2010: 2.655 Mio. Euro). Zwar werden die Hypotheken-Kredit-Anteile des Firmenkunden- und Privatkunden-Geschäfts in den Geschäftsberichten der Degussa Bank nicht separat ausgewiesen. Auch fehlen Angaben zum jährlichen Baufinanzierungs-Neugeschäft.
Jedoch deuten die Bilanzdaten darauf hin (Kredit-Volumina zum Jahresende und die im Mehrjahresvergleich abnehmenden Darlehensbestände), dass die Degussa Bank über ein im Wettbewerber-Vergleich recht überschaubares Geschäft mit privaten Baufinanzierungen verfügt, das sich zudem auf über 250 Geschäftsstellen verteilt.
https://www.degussa-bank.de/documents/10180/316752/Gesch%C3%A4ftsbericht+2015/32043a53-ce10-4f71-9f70-f8feaa921722
https://www.degussa-bank.de/documents/10180/316752/Gesch%C3%A4ftsbericht+2014/845b80b8-0233-4d73-8bb9-508bef5bfd80
3. Kontaktmöglichkeiten und Beratungstermine
Die Degussa Bank steht ihren Kunden wahlweise in den Filialen, per Telefon oder Telefax sowie online oder auch brieflich zur Verfügung.
3.1 Unternehmenssitz und Postanschrift
Der Firmensitz der Degussa Bank AG befindet sich in 60486 Frankfurt am Main, Theodor-Heuss-Allee 74. Die Postanschrift lautet Degussa Bank AG, Postfach 200 123, 60605 Frankfurt am Main.
3.2 Service-Telefonnummern
Alle Service-Telefon-Nummern der Degussa Bank sind montags bis freitags zwischen 8 und 18.30 Uhr besetzt (https://www.degussa-bank.de/rechtliches#content/impressum)
- Der „Kundendialog“ der Degussa Bank ist unter der Telefonnummer 069/3600 5555 oder der Faxnummer 069/3600 2770 sowie über den E-Mail-Briefkasten internetbanking@degussa-bank.de erreichbar.
- Fragen zum Internetbanking werden unter 069/3600 3877 beantwortet.
- Unter 069/3600 3880 geben Spezialisten Auskunft über den Immobilienkredit der Degussa Bank
Online-Kontaktformular
Zur Kontaktaufnahme steht alternativ ein Online-Formular bereit, mit dem Nachrichten übersandt oder Rückruf-Bitten hinterlassen werden können. Auch um die Vereinbarung eines Beratungstermins oder die Zusendung von Produkt-Angeboten kann auf dem Online-Weg gebeten werden.
3.3 Filialen: „Bankshops auf Worksites“
Die Degussa Bank verfügt über ein bundesweites Filialnetz mit ungefähr 250 Geschäftsstellen („Bankshops auf Worksites“). Die Bankshops der Degussa Bank beraten zu allen Bankprodukten einer Universalbank. Kundenberatungen werden bei Bedarf auch außerhalb der Öffnungszeiten durchgeführt.
Einen in der Nähe ihres Standortes gelegenen Bankshop der Degussa Bank finden Interessenten durch Eingabe der Postleitzahl im Online-Tool https://www.degussa-bank.de/bank-shop-suche. Durch Variation der Anzahl der eingegebenen Postleitzahlen-Ziffern erweitert bzw. verengt der Nutzer den Umkreis, innerhalb dessen Filialstandorte gesucht werden sollen.
Hinweis!
Nur eine Minderheit der Bankshops der Degussa Bank ist öffentlich zugänglich, da sich die Filialen jeweils auf einem Firmengelände befinden. Für den Besuch nicht öffentlich zugänglicher Geschäftsstellen ist in der Regel ein Werksausweis oder eine vergleichbare Zugangsberechtigung erforderlich. Die Degussa Bank empfiehlt daher vor der Anreise zu einer Bankfiliale um telefonische Kontaktaufnahme, um die Zugangsmöglichkeit vorab zu klären.
4. Finanzierungsrechner der Degussa Bank
4.1 Mietzinsrechner
Die Degussa Bank verfügt auf ihrer Webseite lediglich über einen Mietzinsrechner, der die Summe der Mietzahlungen ermittelt, die ein Mieter bei einer bestimmten Anzahl an Mietjahren unter Berücksichtigung einer angenommenen jährlichen Mietzinssteigerung voraussichtlich entrichten wird. Der Mietzinsrechner unterstützt bei der Entscheidung über den Erwerb von Wohneigentum.
4.2 Schwächen des Finanzierungsrechner-Angebotes
Das Rechner-Angebot der Degussa Bank bleibt deutlich gegenüber Mitbewerber-Webseiten zurück, die häufig über eine Vielzahl zusätzlicher Finanzierungsrechner verfügen (z. B. Haushaltsrechner, Ratenrechner einschließlich Tilgungsplan-Erstellung, Neufinanzierungs- und Anschlussfinanzierungsrechner, Darlehenssummen- bzw. Budgetrechner sowie Forward- und Zinsvergleichs-Rechner).
Anhand einer solchen (nicht von der Degussa Bank, wohl aber von Mitbewerbern angebotenen) Vielzahl an Berechnungsmöglichkeiten verschafft sich einen Immobilienkredit-Interessent deutlich schneller und unkomplizierter einen Überblick über seine finanziellen Möglichkeiten und über die Auswirkungen verschiedener Baufinanzierungs-Varianten.
4.3 Angebot online anfordern
Baufinanzierungs-Interessenten der Degussa Bank steht nur die Möglichkeit offen, online ein Darlehens-Angebot einholen. Dazu übersendet der Webseiten-Nutzer der Bank ein Online-Formular mit seinen persönlichen Angaben sowie mit Informationen zur Finanzierung und zum Finanzierungsobjekt.
5. Kreditzweck von Baufinanzierungen der Degussa Bank
Die „ImmoFinanzierung“ der Degussa Bank richtet sich ausschließlich an private Darlehensnehmer, die
- „ein Haus oder eine Eigentumswohnung“ erwerben wollen (Neufinanzierung - Neubau, Kauf, Anbau),
- eine Bestandsimmobilie modernisieren, sanieren oder umbauen möchten,
- eine Anschlussfinanzierung für eine bestehende Baufinanzierung benötigen oder
- sich unter Stellung einer Grundschuld auf eine vorhandene Immobilie Kapital beschaffen wollen.
5.1 Mögliche Finanzierungsvorhaben
Die Degussa Bank finanziert nur „Privatimmobilien“ - gemeint sind wohl wohnwirtschaftlich, nicht jedoch gewerblich genutzte Objekte. Zu den finanzierbaren Objekten gehören
- unbebaute Grundstücke,
- Ein-, Zwei- sowie Mehrfamilienhäuser,
- Doppelhaushälften und Reihenhäuser,
- Eigentumswohnungen,
- Block- und Holzhäuser und
- Anbau- und Fertighäuser,
- Auch bei Vergabe einzelner Gewerke ist eine Degussa-ImmoFinanzierung möglich.
- Auf Anfrage entscheidet die Degussa Bank über eine Finanzierung von Zwangsversteigerungs-Objekten und Ferienimmobilien.
6. Merkmale einer Degussa Bank ImmoFinanzierung
6.1 Kreditarten
ImmoFinanzierungen der Degussa Bank werden als Annuitätendarlehen, als Volltilgerdarlehen oder als Zwischenfinanzierung ausgereicht.
- Ein Annuitätendarlehen zeichnet sich durch eine für die gesamte Zinsbindungsfrist gleichbleibende Kreditrate aus, die sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzt. Der Zinsanteil der Kreditrate nimmt mit fortschreitender Kredittilgung allmählich ab, während der Tilgungsanteil entsprechend zunimmt.
- Das Degussa Volltilgerdarlehen ist eine zinsgünstige Variante des Annuitätendarlehens. Volltilgerdarlehen werden mit hohen Tilgungsraten in 5, 10 oder 15 Jahren vollständig zurückgezahlt. Ein Anschlussdarlehen wird daher nicht benötigt.
- Zwischenfinanzierungen überbrücken die Zeitspanne, in der ein langfristiges und zumeist zinsgünstigeres Darlehen noch nicht zur Auszahlung bereit steht (z. B. ein Bauspardarlehen).
6.2 Zinssicherung: Forward-Kredit
Wer erst in einiger Zeit einen Neukredit oder einen Anschlusskredit benötigt, der kann sich durch Abschluss eines Forward-Kredites bereits im Voraus die aktuellen Bauzinsen sichern. Die Degussa Bank bietet Forward-Darlehen mit einer Vorlaufzeit von bis zu 36 Monaten an.
Der Zinsaufschlag, den ein Kreditnehmer bei einem Forward-Kredit als Vergütung für die Zinssicherung zahlen muss („Forward-Prämie“), liegt bei der Degussa Bank zwischen 0,02 % und 0,60 %.
Nachteil
Andere Kreditinstitute ermöglichen Forward-Kredit-Vorlauffristen von bis zu 60 Monaten und zeigen sich damit flexibler als die Degussa Bank.
6.3 Darlehenssumme
Die Mindest-Darlehenssumme einer Degussa ImmoFinanzierung beträgt 50.000 Euro.
Vorteil: „Neubaupuffer“
Um unvorhergesehene Ausgaben bei der Errichtung eines Neubaus abzufedern, räumt die Degussa Bank ihren Baufinanzierungs-Kunden einen „Neubaupuffer“ „bis“ 25.000 Euro ein.
6.4 Zinsbindungsfristen
Die Degussa Bank offeriert Zinsfestschreibungen zwischen einem und zehn Jahren sowie von 15 Jahren.
Nachteil
Gerade in Niedrigzins-Phasen sind lange Zinsbindungsfristen für Kreditnehmer meistens sinnvoll, um dauerhaft von niedrigen Zinsbelastungen zu profitieren. Andere Finanzierungsinstitute bieten sogar 30- oder 40-jährige Zinsfestschreibungen an und werden so den Bedürfnissen vieler Darlehensnehmer besser gerecht als die recht kurzen Zinsbindungen der Degussa Bank.
6.5 Tilgung und “Flexibilitätsbonus“
Bei einer Degussa ImmoFinanzierung können Tilgungsraten zwischen mindestens 2 und höchstens 20 Prozent vereinbart werden. Allerdings ist die Tilgungsrate so zu wählen, dass die Darlehens-Laufzeit die vertragliche Zinsbindungsfrist nicht unterschreitet.
Vorteile
- Eine Mindesttilgungsrate von zwei Prozent ist gerade in einer Niedrigzinsphase sinnvoll, um eine möglichst rasche Entschuldung sicherzustellen und damit die Belastung aus der Kreditbedienung auch nach Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist möglichst niedrig zu halten.
- Die große Bandbreite der zulässigen Tilgungsraten ermöglicht eine individuelle Gestaltung der regelmäßigen jährlichen Kreditrückführung.
Als besonderen Vorteil ihrer Baufinanzierungen hebt die Degussa Bank den so genannten „Flexibilitätsbonus“ hervor, der Sondertilgungen und Tilgungssatz-Änderungen ermögliche.
Hinweis
Die Degussa Bank weist auf die Vorzüge des „Flexibilitätsbonus“ „im Vergleich zu anderen Anbietern“ hin, ohne jedoch den für den Verbraucher im Wettbewerbsvergleich bestehenden Vorteil zu konkretisieren. Richtig ist nämlich, dass auch etliche andere Baufinanzierungs-Institute Möglichkeiten zur Sondertilgung und zur Änderung von Tilgungssätzen während der Darlehenslaufzeit offerieren. Wie häufig und in welchem Umfang Sondertilgungen bzw. in welcher Bandbreite Tilgungssatz-Änderungen zugelassen werden, darüber informiert die Webseite der Degussa Bank nicht.
6.6 Baufinanzierungs-Zinssätze: nur eingeschränkt aussagekräftige Konditions-Hinweise
6.6.1 Nur wenige und zuweilen nicht ganz aktuelle Konditionsbeispiele
Die Degussa Bank präsentiert auf ihren Webseiten nur wenige Konditionsbeispiele, die offenbar auch nicht immer zeitnah aktualisiert werden. So war ein „repräsentatives Beispiel für ein Darlehensangebot“ am 8. Mai 2016 immer noch mit „Stand März 2016“ bzw. „freibleibend zum Stand 21. März 2016“ gekennzeichnet. (https://www.degussa-bank.de/documents/10180/316726/Allgemeine+Informationen+zu+Immobiliar-Verbraucherdarlehen/ba54f17e-81cc-48d9-aced-ab65514495be, S. 13 und https://www.degussa-bank.de/immofinanzierung)
6.6.2 Wenig hilfreicher Hinweis auf die „gebundenen Sollzinssätze“
Zum 21. März 2016 lag die Bandbreite der möglichen „gebundenen Sollzinsen“ bei ImmoFinanzierungen nach Angaben der Degussa Bank zwischen 0,70 und 5,90 % p. a. (Stand der Webseite vom 8. Mai 2016).
Nachteil
Um die Baufinanzierungs-Offerten verschiedener Anbieter miteinander vergleichen zu können, schreibt der Gesetzgeber die Mitteilung des „effektiven Jahreszinses“ vor, in den auch ein eventuelles Disagio bzw. der Auszahlungskurs eines Immobilienkredites, die Tilgungs-Modalitäten und die Zinsfestschreibungsfrist einfließen.
Die Angabe des „gebundenen Sollzinssatzes“ (Nominalzinssatz) ist wenig hilfreich und könnte auf manche Verbraucher sogar irreführend wirken, da der gebundene Sollzinssatz zur Vornahme eines Konditionsvergleichs mit den Baufinanzierungsprodukten anderer Anbieter nicht geeignet ist.
6.6.3 Unklarer Hinweis: “bei Neubauten keine Zinszuschläge“
Wenig aufschlussreich ist der Hinweis der Degussa Bank, sie nehme bei Neubauten keine Zinszuschläge vor. Die Degussa Bank informiert aber nicht darüber, in welchen Fällen sie in welcher Höhe Zinszuschläge vornimmt (denkbar z. B. in Abhängigkeit von Beleihungsauslauf, Kunden-Bonität oder Lage der zu finanzierenden Immobilie)
6.7 Bereitstellungszinsen
Nimmt der Kreditnehmer das Baufinanzierungsdarlehen eine bestimmte Zeit nach Abschluss des Kreditvertrages nicht in Anspruch, so berechnet das finanzierende Institut so genannte Bereitstellungszinsen (Bereitstellungsprovision). Bei der Degussa Bank fällt Bereitstellungsprovision ab dem zehnten Monat nach Kreditvertrags-Abschluss an.
Hinweis
Mit einem Bereitstellungszins-freien Zeitraum von neun Monaten befindet sich die Degussa Bank im Mittelfeld des Wettbewerbs. Einige Banken beginnen mit der Berechnung von Bereitstellungsprovision bereits nach sechs Monaten, während andere Institute einen zwölfmonatigen provisionsfreien Zeitraum gewähren.
6.8 Förderkredite
Förderkredite von Bund und Ländern bezieht die Degussa Bank in ihre Finanzierungskonzepte ein. Berücksichtigt werden insbesondere die zinsgünstigen Förderprogramme, die die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) für Modernisierungs-, Sanierungs- und CO2-Einsparungs-Maßnahmen sowie für Energiesparhäuser gewährt.
7. Die Kreditversprechen der Degussa Bank
Die Degussa Bank verspricht ihren Baufinanzierungskunden
- die Erstellung eines „qualifizierten Finanzkonzepts“,
- „Top-Konditionen“ und „hohe Flexibilität“ sowie
- erfahrende Ansprechpartner.
Nachteile
Die Degussa Bank konkretisiert diese Vorteile nicht ausreichend. Die Nutzer der Webseite erfahren z. B. nicht, welche aktuellen Konditionen bis zu welcher Beleihungsgrenze gelten, ob auch nachrangige Darlehen vergeben werden und inwieweit die gewährten „Top-Konditionen“ von der Kunden-Bonität oder vom Immobilien-Standort abhängig sind. Nicht erläutert wird ferner, was genau die Degussa Bank unter einem „qualifizierten Finanzkonzept“ versteht, welche Elemente ein solches Konzept enthält bzw. welche Informationen bei der Konzept-Erstellung berücksichtigt werden.
8. Testergebnisse
Die Degussa Bank erhielt in jüngster Zeit folgende Auszeichnungen:
- „bestes Baugeld“ bei 10- und 15-jährigen Zinsbindungen: Test 12/2015 in Kooperation zwischen der Finanzberatung FMH und handelsblatt.com
- Degussa Bank Baufinanzierung: 4,4 von 5 möglichen Punkten im biallo.de-„Produktcheck“ 10/2015. Stärken u. a.: Zinssatz, Bereitstellungszinsen erst ab 10. Monat; Schwäche: nur maximal 15-jährige Zinsbindungsfrist
- “bestes Volltilgerdarlehen“: Test 09/2015 in Kooperation zwischen FMH und dem Nachrichtensender n-tv. Die Auszeichnung wurde für 10- und 15-jährige Zinsbindungen und bei zugleich nur 50-prozentiger Beleihung verliehen.
Hinweis
Angesichts der Vielzahl möglicher Auszeichnungen (z. B. durch FMH, sh. https://auszeichnungen.fmh.de/jahre) und der häufig eng begrenzten Bewertungskategorien sollten aus vergebenen Auszeichnungen keine vorschnellen Rückschlüsse auf die generelle Produkt- oder Beratungs-Qualität eines Kreditinstituts gezogen werden.
9. Vorteile und Nachteile der Degussa Bank Baufinanzierung
Vorteile
- Degussa Bank: bundesweit tätiges Kreditinstitut
- besonderes Geschäftsmodell „WorksiteBank“: Ansiedlung von Filialen an Unternehmens-Standorten - räumliche Nähe von Arbeitsplatz und Bankfiliale
Nachteile
- Die Degussa-Bank-Filialen sind zumeist nicht öffentlich zugänglich.
- im Wettbewerbs-Vergleich relativ geringes Baufinanzierungs-Geschäft
- nur private, keine gewerblichen Baufinanzierungen
- Forward-Darlehen: maximal 36 Monate Vorlaufzeit
- Zinsbindungsfrist: maximal 15 Jahre
- Webseite und Online-Informationen: teilweise unübersichtlich, begrenztes Finanzierungsrechner-Angebot, keine umfassenden aktuellen Konditionen
Fazit
Die Degussa Bank eignet sich als Baufinanzierungs-Institut vorrangig für Kreditinteressenten, deren Arbeitsplatz sich auf einem Werksgelände mit Degussa-Bankshop befindet. Andere Kreditnehmer bevorzugen Finanzinstitute mit öffentlich allgemein zugänglichen Filialen bzw. Vertriebspunkten und einem stärker ausgeprägten Immobilienkredit-Geschäft.
Über den Autor
Hartmut Zimmer
Hartmut Zimmer, Jurist und langjähriger Vertriebsdirektor einer deutschen Großbank, war u. a. zuständig für den Vertrieb von Baufinanzierungen und gewerblichen Krediten. Besonders intensiv befasste er sich mit den Risiken fehlerhaft konstruierter Baufinanzierungen anlässlich der Sanierung eines umfangreichen Kreditportfolios.
Hartmut Zimmer ist Autor zahlreicher Fachartikel zu Finanzprodukten und Wirtschaftsrecht.